相続した土地建物の売却：未登記共有物件の登記と認知症母の対応

相続した土地建物の売却に必要な手続き

相続登記の重要性と法的根拠

まず、土地や建物を売買するには、所有権が明確にされている必要があります。 相続によって土地や建物の所有権を取得したにも関わらず、登記（所有権を公的に記録すること）がされていない状態を「未登記」と言います。 未登記のままでは、法律上、所有権が明確に証明できません。（民法）。 そのため、売買契約を締結し、安全に売買を進めるためには、相続登記を行うことが不可欠です。 登記は、法務局で行います。

未登記共有物件の売買と登記

質問者様のケースでは、母と子供2人で土地建物を共有しています。 売買契約を締結するには、まず全員の同意が必要です。 そして、売買契約の前に、相続登記を行い、それぞれの共有持分を明確にする必要があります。 これは、買主が安心して土地建物を購入できるよう、所有権に瑕疵（かし：欠陥）がないことを確認するためです。 未登記のまま売買を進めると、後々トラブルに発展する可能性があります。

認知症の母の共有分の売却手続き

母が認知症の場合、ご自身で売買契約を締結することが困難です。 この場合、母の代わりに意思決定を行う代理人（成年後見人、保佐人、補助人など）が必要になります。 成年後見制度を利用することで、家庭裁判所が選任した成年後見人が母の財産管理を代行し、売買契約を締結できます。 成年後見人の選任には、家庭裁判所への申し立てが必要です。 また、成年後見人の選任後、家庭裁判所の許可を得る必要がある場合があります。

関係する法律：民法、成年後見制度

このケースでは、民法（特に相続に関する規定）と成年後見制度に関する法律が関わってきます。 民法は、相続や所有権に関する基本的なルールを定めており、成年後見制度に関する法律は、判断能力が不十分な方の財産管理を支援する制度を定めています。

誤解されやすい点：未登記でも売買は可能だがリスクが高い

未登記の土地建物でも売買することは可能です。しかし、買主は所有権に瑕疵がないか、十分な調査を行う必要があります。 この調査には費用と時間がかかり、買主にとってリスクが大きくなります。 そのため、売主側も、事前に登記を行い、リスクを軽減することが重要です。

実務的なアドバイス：専門家への相談と手続きの進め方

まず、司法書士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、相続登記の手続き、成年後見制度の利用方法、売買契約の内容などを丁寧に説明し、適切なアドバイスをしてくれます。 手続きは複雑で時間がかかるため、早めの相談が重要です。 手続きの流れとしては、まず成年後見人の選任（必要であれば）、次に相続登記、そして売買契約締結となります。

専門家への相談が必要なケース

相続関係が複雑な場合、複数の相続人がいる場合、遺産に高額な債務がある場合、認知症の程度が深刻な場合などは、専門家への相談が特に必要です。 専門家の適切なアドバイスにより、トラブルを回避し、スムーズな売買を進めることができます。

まとめ：登記と成年後見制度の活用が重要

相続した土地建物の売却には、未登記物件の場合、相続登記が必須です。 特に、認知症の相続人がいる場合は、成年後見制度を活用し、法的に適切な手続きを行うことが重要です。 専門家への相談を早めに行い、スムーズな売買を進めましょう。 未登記のまま売買を進めると、後々大きなトラブルに繋がる可能性があることを忘れないでください。