相続した実家の土地と建物の名義変更と売却、税金や費用をわかりやすく解説

相続の基礎知識：相続とは何か、誰が相続人になるのか

相続とは、人が亡くなった際に、その人の財産（プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含む）を、特定の人が引き継ぐことです。これを「相続」と言います。

誰が相続人になるかは、法律で定められています（民法）。

今回のケースでは、

• 3番目の妻（配偶者）
• 長男（第一順位の相続人である子供）
• 質問者（第一順位の相続人である子供）
• 姉（第一順位の相続人である子供）

が相続人となります。父親の兄弟姉妹は既に亡くなっているため、相続人にはなりません。

今回のケースへの直接的な回答：売却と相続、それぞれの費用と手続き

今回のケースでは、相続の方法として、

• 売却して現金化し、相続人で分ける方法
• 質問者が相続し、親戚に賃貸する方法

の2つが考えられます。それぞれの方法にかかる費用や手続きを具体的に見ていきましょう。

1. 売却する場合

まず、相続人全員で話し合い、売却することに合意する必要があります。売却の手続きは、以下のようになります。

• 遺産分割協議：相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。話し合いの結果をまとめたものを「遺産分割協議書」として作成します。
• 名義変更（相続登記）：亡くなった方の名義から、相続人全員または特定の相続人へ名義を変更する手続きを行います。
• 不動産売却：不動産会社に仲介を依頼し、買い手を探します。売買契約を締結し、代金を受け取ります。
• 代金分配：売却代金から諸費用を差し引いた残りを、相続人全員で分けます。

売却にかかる費用としては、

• 相続登記費用：司法書士に依頼する場合、報酬が発生します。
• 不動産売却にかかる費用：仲介手数料、印紙税など。
• 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税されます。

売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は、売却価格から取得費（購入時の価格など）と譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。今回のケースでは、土地と建物の取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とすることができます。

2. 質問者が相続し、親戚に賃貸する場合

質問者が土地と建物を相続し、親戚に賃貸する場合、売却の場合と同様に、遺産分割協議を行い、質問者が土地と建物を相続することで合意する必要があります。その後、名義変更（相続登記）を行い、賃貸契約を結びます。

この場合にかかる費用としては、

• 相続登記費用：司法書士に依頼する場合、報酬が発生します。
• 固定資産税：土地と建物を所有している限り、毎年課税されます。
• 所得税：賃料収入に対して課税されます。

賃料収入がある場合、所得税が発生します。所得税は、賃料収入から必要経費（固定資産税、修繕費など）を差し引いた金額に対して課税されます。

関係する法律や制度：相続税、遺産分割協議、不動産登記

相続に関係する主な法律や制度として、以下のものがあります。

• 相続税：相続によって取得した財産に対して課税される税金です。基礎控除額を超えた場合に発生します。今回のケースでは、土地と建物の評価額が300万円と低いため、相続税が発生する可能性は低いと考えられます。
• 遺産分割協議：相続人全員で、遺産の分け方について話し合うことです。遺産分割協議の結果は、遺産分割協議書にまとめます。
• 不動産登記：不動産の所有者を公的に記録するための手続きです。相続によって所有者が変わった場合、名義変更（相続登記）を行う必要があります。

誤解されがちなポイントの整理：相続税の基礎控除と税理士との関係

相続について、よく誤解されがちなポイントを整理します。

• 相続税の基礎控除：相続税には、基礎控除という非課税枠があります。基礎控除額は、「3000万円＋（相続人の数×600万円）」で計算されます。今回のケースでは、相続人が4人なので、基礎控除額は5400万円となります。土地と建物の評価額が300万円なので、相続税が発生する可能性は低いと考えられます。
• 税理士との関係：税理士は、税務に関する専門家です。相続税申告など、税務に関する手続きを代行してくれます。今回のケースでは、税理士が3番目の妻側の親戚であるということですが、それだけで必ずしも不利になるわけではありません。しかし、感情的な対立が生じたり、情報が偏ったりする可能性は否定できません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却時の注意点と、費用を抑える方法

実務的なアドバイスとして、売却時の注意点と、費用を抑える方法を紹介します。

• 売却時の注意点：売却時に、子供たちが住民票や印鑑証明を提出するのは、本人確認のためです。これは一般的な手続きであり、特別な注意点はありません。ただし、税理士が奥様側の親戚であることから、念のため、遺産分割協議の内容や、売却に関する手続きについて、他の専門家（弁護士など）に相談することも検討しても良いでしょう。
• 費用を抑える方法：相続登記は、自分で行うことも可能です。ただし、専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。不動産売却についても、複数の不動産会社に見積もりを取り、仲介手数料を比較検討することで、費用を抑えることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士、弁護士、司法書士

今回のケースで、専門家に相談すべき場合とその理由を説明します。

• 税理士：相続税が発生する可能性がある場合、または、税務に関する疑問がある場合に相談します。今回のケースでは、相続税が発生する可能性は低いですが、念のため、税理士に相談して、税金の見積もりや、節税対策についてアドバイスを受けることも良いでしょう。
• 弁護士：相続人同士でトラブルが発生した場合、または、遺産分割協議がまとまらない場合に相談します。今回のケースでは、相続人同士の仲が良好であれば、必ずしも相談する必要はありません。しかし、税理士との関係性について不安がある場合や、遺産分割協議の内容について疑問がある場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。
• 司法書士：相続登記を行う場合に相談します。相続登記は、専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の相続に関する問題の重要ポイントをまとめます。

• 相続の方法として、売却と相続（賃貸）の2つが考えられる。
• 売却の場合、相続登記、不動産売却、譲渡所得税など、様々な費用が発生する可能性がある。
• 相続（賃貸）の場合、相続登記、固定資産税、所得税などが発生する。
• 相続税の基礎控除額は、今回のケースでは5400万円であり、相続税が発生する可能性は低い。
• 税理士が3番目の妻側の親戚であることについて、不安がある場合は、他の専門家（弁護士など）に相談することも検討する。
• 売却時には、住民票や印鑑証明の提出が必要となるが、これは一般的な手続きである。

相続は複雑な問題であり、個々の状況によって最適な方法は異なります。専門家のアドバイスを受けながら、相続人全員でよく話し合い、納得のいく方法を選択することが重要です。