相続した空き家の売却でかかる税金｜取得原価不明でも安心！譲渡所得税の計算方法と節税対策

相続した土地家屋の売却と譲渡所得税

相続時における取得原価の考え方

土地や家屋を相続した場合、その取得原価は相続した時点での時価（その時点での市場価格）となります。質問者様のように、相続前の取得原価がわからない場合でも、相続税の申告時に評価された価格（相続税評価額）や、不動産鑑定士による評価額などを取得原価として扱うことができます。 これは、相続によって資産を取得した時点を新たな取得時点とみなすためです。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、売却価格から取得原価と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。

* **譲渡所得 = 売却価格 － 取得原価 － 譲渡費用**

例えば、売却価格が1000万円、取得原価（相続時評価額など）が500万円、譲渡費用が10万円だった場合、譲渡所得は490万円（1000万円 － 500万円 － 10万円）となります。この譲渡所得に対して、税率（所得税率と住民税率の合計）を掛けて譲渡所得税額を計算します。税率は所得金額によって変動しますので、確定申告時に計算されます。

関係する法律：所得税法

譲渡所得税は、日本の所得税法に基づいて課税されます。具体的には、所得税法第23条の譲渡所得に関する規定が適用されます。

譲渡所得税の計算における誤解されがちなポイント

相続した不動産の取得原価を正確に把握することが難しい点が、多くの相続人に共通する悩みです。しかし、前述の通り、相続時の評価額などを取得原価として利用できるため、必ずしも過去の取引履歴を遡る必要はありません。 ただし、相続税申告時に評価額を低く申告していた場合、譲渡所得税の計算上不利になる可能性があるため、注意が必要です。（相続税申告と譲渡所得税申告は別個に行われます）

実務的なアドバイスと具体例

不動産会社に売却価格の査定を依頼する際には、相続した不動産であることを伝え、相続時評価額などの資料を提示しましょう。これにより、より正確な譲渡所得の試算が可能になります。また、税理士に相談することで、節税対策を含めた最適な売却方法を検討できます。

例えば、売却益を複数年に分けて受け取ることで、年間の所得を圧縮し、税負担を軽減できる可能性があります。これは、売買契約に条件を付け加えることで実現できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税の申告が複雑だった場合、または譲渡所得税の計算に不安がある場合、税理士への相談がおすすめです。税理士は、相続税と譲渡所得税の両面から最適なアドバイスをしてくれます。特に、高額な不動産の売却では、専門家の助言を受けることで、税金面でのリスクを最小限に抑えられます。

まとめ

相続した不動産の売却は、取得原価の把握が難しい点など、税金面で複雑な手続きを伴います。しかし、相続時の評価額などを取得原価として利用できるため、諦める必要はありません。税理士などの専門家に相談することで、適切な税金計算を行い、節税対策も検討できます。 売却前にしっかりと準備を行い、安心して手続きを進めましょう。