相続した老朽住宅と土地の評価額について徹底解説！小規模宅地の特例も分かりやすく説明

相続税における土地と家屋の評価方法

相続税の評価は、相続税法に基づいて行われます。土地と家屋では評価方法が異なります。

まず、土地の評価ですが、質問者様の土地は路線価地域ではないため、**路線価（路線価表に記載されている1㎡あたりの土地価格）**は使用しません。代わりに、**倍率表に記載されている倍率を、固定資産税評価額に掛けて評価額を算出**します。質問者様の土地は330㎡を超えているため、330㎡までは小規模宅地の特例、それ以上の部分は一般の宅地として評価されます。小規模宅地の特例とは、一定面積の宅地について相続税評価額を軽減する制度です。

次に、家屋の評価です。家屋の評価額は、固定資産税評価額とは異なります。固定資産税評価額は、税金の算出に用いられるものであり、市場価格を正確に反映しているとは限りません。相続税における家屋の評価は、築年数、構造、場所、設備など様々な要素を考慮して算出されます。築40年超えの木造住宅の場合、減価償却（建物の価値が経年劣化によって減少していくこと）が大きく反映され、固定資産税評価額よりも低い評価額になる可能性が高いです。

小規模宅地の特例と一般住宅用地の特例の適用範囲

小規模宅地の特例は、一定面積の宅地について相続税評価額を軽減する制度です。一般住宅用地の特例は、住宅部分の土地について相続税評価額を軽減する制度です。これらの特例は、土地の評価額を計算する際に適用されます。家屋の評価額には直接適用されません。

相続税評価額と時価のずれ

相続税評価額は、あくまで税金の算出のための評価額であり、市場での売買価格（時価）とは必ずしも一致しません。特に築年数の古い住宅は、評価額と時価に大きな差が生じる可能性があります。

誤解されがちなポイント：固定資産税評価額と相続税評価額の違い

固定資産税評価額は、固定資産税の算定に使われるものであり、相続税評価額とは異なります。固定資産税評価額は、市場価格を必ずしも反映していないため、相続税評価額を推定する際には注意が必要です。

実務的なアドバイス：専門家への相談

相続税の申告は複雑な手続きであり、誤った申告をしてしまうと、過少申告となり、ペナルティを課せられる可能性があります。正確な評価額を算出するためには、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。特に、築年数の古い住宅や複雑な土地の所有形態の場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。

専門家に相談すべき場合

* 土地の面積が広く、複数の特例が適用される場合
* 家屋の築年数が古く、減価償却が大きく影響する場合
* 相続人が複数いる場合
* 相続財産の価値が複雑で、正確な評価が難しい場合

まとめ

相続税における土地と家屋の評価は、固定資産税評価額とは異なる方法で行われます。小規模宅地の特例や一般住宅用地の特例は土地の評価に適用されますが、家屋の評価には直接適用されません。正確な評価額を算出するには、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することが重要です。特に築古住宅の評価は複雑なため、専門家の知見を借りることが賢明です。