相続した２面道路の土地、査定価格はどう決まる？路線価120万円と135万円のどちらを使うべき？

相続した土地の評価：路線価と評価額の関係

土地の価格を評価する際、一般的に用いられるのが路線価（ろせんか）です。路線価とは、国税庁が毎年公表する土地の価格で、道路に接する土地の価格を基準に算出されます。簡単に言うと、道路に面した土地の1㎡あたりの価格です。しかし、路線価はあくまでも基準価格であり、実際の取引価格は、様々な要因によって路線価とは異なる場合があります。

今回のケースへの直接的な回答：路線価と接道状況の関係

今回のケースでは、土地が２つの道路に接している（＝二面道路）ため、どちらの路線価を用いるべきか迷うところです。不動産会社が表側の路線価120万円/㎡を用いたのは、一般的に、主要な出入口のある道路の路線価を基準にすることが多いからです。しかし、裏側の道路の路線価が135万円/㎡と高い場合は、その点を考慮した評価も可能です。

関係する法律や制度：固定資産税評価と売買価格

土地の評価は、固定資産税の算定にも用いられます（固定資産税評価額）。ただし、固定資産税評価額と売買価格は必ずしも一致しません。固定資産税評価額は税金計算のための評価であり、売買価格は市場における需給関係など様々な要因で変動します。今回のケースでは、売買価格を決定する際に、裏側の路線価135万円/㎡を考慮することは可能です。しかし、最終的な売買価格は、市場価格や交渉力などによって決定されます。

誤解されがちなポイント：路線価は絶対的な価格ではない

路線価はあくまでも基準価格です。接道の状況、土地の形状、地盤、周辺環境、都市計画、利便性など、様々な要因が土地価格に影響を与えます。裏側の路線価が高いからといって、必ずしもその価格で売買できるとは限りません。

実務的なアドバイス：複数の不動産会社に査定依頼

複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの評価額を比較検討することが重要です。それぞれの会社がどのような点を考慮して評価額を算出したのかを丁寧に確認しましょう。また、周辺の土地取引事例（過去の売買事例）を参考に、適正価格を判断することも有効です。

専門家に相談すべき場合：複雑なケースや高額な土地

土地の形状が複雑であったり、高額な土地の場合、不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）に評価を依頼することを検討しましょう。不動産鑑定士は、専門的な知識と経験に基づいて、より精緻な評価を行うことができます。特に、相続税の申告など、税金に関する問題が絡む場合は、専門家への相談が不可欠です。

まとめ：路線価はあくまで参考、多角的な視点が重要

土地の価格評価は、路線価だけでなく、様々な要因を総合的に判断する必要があります。複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの評価理由を理解した上で、売買価格を決定することが大切です。必要に応じて、専門家（不動産鑑定士、税理士など）に相談することも検討しましょう。 裏側の路線価が高いことを主張することは可能ですが、最終的な価格は市場の状況や交渉力にも左右されます。