相続で不動産を分ける時、相続税評価額と時価、どっちが基準？徹底解説！

【背景】
父が亡くなり、相続が始まりました。父は自宅と小さなアパートを所有していました。兄弟で話し合って相続分を決めたいのですが、不動産の価値をどう判断すれば良いのか分からず困っています。

【悩み】
相続税の評価額と、不動産の現在の時価（市場価格）、どちらを基準に不動産を分割するのが一般的なのでしょうか？相続税の申告にも関係してくると思うので、正しい方法を知りたいです。

相続財産分割は、原則として相続税評価額を基準に行われます。

相続における不動産の評価方法

相続が発生した場合、相続財産（不動産を含む）の評価は非常に重要です。なぜなら、相続税の計算や、相続人同士での遺産分割に大きく影響するからです。相続税の申告には、国税庁が定めた方法で評価された額（相続税評価額）を使用します。一方、相続人同士で遺産分割を行う際には、相続税評価額を使うのが一般的ですが、必ずしもそうとは限りません。

相続税評価額とは？

相続税評価額とは、相続税を計算する際に用いられる不動産の価値のことです。国税庁が定めた「路線価」や「倍率表」を用いて算出されます。（路線価：道路に面した土地の標準的な価格、倍率表：建物の種類や築年数に応じて土地価格に掛け合わせる数値）相続税評価額は、市場価格（時価）よりも低いことが多いです。これは、相続税の負担を軽減するための配慮です。つまり、売買価格とは異なる、税金計算用の価格なのです。

今回のケースへの回答：相続税評価額が基本

質問者様のケースでは、兄弟間での話し合いによる遺産分割が前提となります。原則として、相続税評価額を基準に不動産を分割するのが一般的です。これは、相続税申告の際に使用する評価額と一致するため、手続きがスムーズに進み、後々のトラブルを避けるためです。

誤解されがちなポイント：時価と相続税評価額の違い

相続税評価額は、あくまで税金計算のための評価額です。不動産の実際の市場価値（時価）とは必ずしも一致しません。時価は、不動産の売買価格を指し、市場の需給関係や立地条件などによって変動します。相続税評価額と時価のずれを理解せずに、時価を基準に遺産分割しようとすると、相続税の申告に支障をきたしたり、相続人同士のトラブルにつながる可能性があります。

実務的なアドバイス：専門家への相談が重要

相続は複雑な手続きを伴います。不動産の評価方法だけでなく、相続税の申告、遺産分割協議、相続登記など、多くの手続きを踏む必要があります。特に、高額な不動産を相続する場合や、相続人に複数いる場合は、税理士や弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、相続税評価額の算出、遺産分割協議のサポート、相続手続き全般のアドバイスをしてくれます。

専門家に相談すべき場合

* 相続財産に高額な不動産が含まれる場合
* 相続人が複数人で、遺産分割協議が難しい場合
* 相続税の申告に不安がある場合
* 相続に関する法律や手続きに詳しくない場合

専門家の適切なアドバイスを受けることで、相続手続きをスムーズに進め、相続人同士のトラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ：相続税評価額を基準に、専門家と相談を

相続における不動産の分割は、原則として相続税評価額を基準に行われます。しかし、相続は複雑な手続きを伴うため、専門家である税理士や弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。時価と相続税評価額の違いを理解し、円滑な相続手続きを進めましょう。