相続で収益物件を分割！公平な方法と税評価額との関係を徹底解説

【背景】
父が亡くなり、遺産分割をすることになりました。遺産の中に、アパート経営をしている収益物件があります。兄弟で話し合っているのですが、相続税評価額や固定資産税評価額だけで物件を分割すると、それぞれの物件の収益に差があり、不公平になるのではないかと心配しています。

【悩み】
相続税評価額や固定資産税評価額だけでは、物件の実際の収益を反映していないように感じます。収益の差だけでなく、管理の手間や修繕費用、将来的に発生する可能性のある大規模修繕や建て替え費用なども考慮して、公平に遺産分割する方法を知りたいです。どのようにすれば、兄弟間で納得できる分割ができるのでしょうか？

収益物件の相続は、収益や管理負担を考慮した公平な分割が重要です。

相続における収益物件の評価と公平な分割方法

収益物件の評価：相続税評価額と実勢価格のギャップ

まず、相続税評価額（相続税を計算する際に用いられる不動産の価値）と固定資産税評価額（固定資産税を計算する際に用いられる不動産の価値）は、必ずしも物件の実際の市場価値（売買価格）や収益力を正確に反映しているとは限りません。相続税評価額は、路線価（国税庁が定める土地の価格）や建物の減価償却（建物の価値の減少）を基に算出されるため、築年数や状態、立地条件、市場の動向などを完全に反映できていない場合があります。固定資産税評価額も同様に、実際の市場価値とは異なる場合があります。

そのため、収益物件の相続においては、相続税評価額や固定資産税評価額だけでなく、実際の年間収益（家賃収入から諸経費を差し引いたもの）や将来的な修繕費用・大規模修繕費用・建て替え費用なども考慮することが重要です。

公平な分割のための具体的な方法

公平な分割を実現するために、以下の方法が考えられます。

収益の差額を現金で調整する：収益が高い物件を受け継いだ相続人が、収益の低い物件を受け継いだ相続人に現金で差額を支払う。
物件を分割する：物理的に物件を分割できる場合は、それぞれの物件の収益や管理負担を考慮して分割する。
共有する：兄弟で共同で物件を所有し、管理運営を行う。
売却して分配する：物件を売却し、その売却代金を相続人で分割する。
専門家の評価を活用する：不動産鑑定士などに依頼して、物件の市場価値や収益力を正確に評価してもらう。

関係する法律：民法と相続税法

遺産分割は、民法（日本の基本的な法律）に基づいて行われます。相続税の計算には相続税法が適用されます。遺産分割の方法については、相続人同士の話し合いで決めるのが原則ですが、話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。

誤解されがちなポイント：相続税評価額が全てではない

相続税評価額は相続税の計算には必要ですが、遺産分割における公平性の尺度としては必ずしも適切ではありません。実際の収益や将来的な費用も考慮することが重要です。

実務的なアドバイス：専門家への相談

収益物件の相続は複雑なため、弁護士や税理士、不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

専門家に相談すべき場合

相続人同士で合意形成が困難な場合、物件の評価に異議がある場合、税金対策を検討する場合などは、専門家に相談しましょう。

まとめ：公平性と専門家の活用がカギ

収益物件の遺産分割は、相続税評価額や固定資産税評価額だけでなく、実際の収益、管理負担、将来的な費用などを総合的に考慮して行う必要があります。兄弟間の公平性を確保し、円滑な遺産分割を進めるためには、専門家の活用が非常に重要です。早めの相談が、トラブルを防ぎ、相続手続きをスムーズに進める上で役立ちます。