相続で受け継いだ賃貸建物の譲渡所得税、時価と売却価格の謎を解き明かす！

テーマの基礎知識：譲渡所得と時価

譲渡所得とは、不動産や株式などの資産を売却した際に生じる利益のことです。 売却価格から取得費（取得にかかった費用）と譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いた金額が譲渡所得となります。 今回のケースでは、賃貸建物を他の相続人に「給付」していますが、税法上は売却と同様の扱いになります。

時価とは、売買が自由にできる市場において、正常な取引条件の下で成立すると予想される価格のことです。 簡単に言うと、「今、この建物を売ったらいくらで売れるか？」という価格です。 公的な評価額（固定資産税評価額など）は参考にはなりますが、必ずしも時価と一致するとは限りません。 特に、賃貸物件の場合は、築年数、立地、空室率、家賃相場など様々な要素が時価に影響します。

今回のケースへの直接的な回答

相続税申告書に記載されている100万円は、固定資産税評価額に基づいた評価額であり、必ずしも時価ではありません。 譲渡所得税の計算には、建物の時価を売却価格として使用する必要があります。 時価の算定には、不動産鑑定士による鑑定評価が最も信頼性が高いです。

売却価格（時価） – 取得費（250万円） – 譲渡費用（広告宣伝費など） = 譲渡所得

この式で譲渡所得を計算し、それがプラスであれば譲渡所得税の納税義務が生じます。 取得費は、減価償却後の未償却残高である250万円が使用できます。

関係する法律や制度

譲渡所得税は、所得税法に基づいて課税されます。 相続税の申告と譲渡所得税の申告は別に行う必要があります。 相続税申告書に記載されている金額は、相続税の計算のための評価額であり、譲渡所得税の計算にそのまま使えるとは限りません。

誤解されがちなポイントの整理

* **相続税申告書の金額＝譲渡所得税の売却価格ではない:** 相続税と譲渡所得税は別個の税金であり、評価方法も異なります。
* **固定資産税評価額＝時価ではない:** 固定資産税評価額は、税金の算定のための評価額であり、必ずしも市場価格を反映しているとは限りません。
* **取得費は減価償却後の未償却残高:** 既に減価償却を行っている場合は、未償却残高を控除できます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

時価を正確に把握するために、不動産鑑定士に依頼して鑑定評価を受けることを強くお勧めします。 鑑定評価書があれば、税務署への説明もスムーズになります。 また、税理士に相談することで、譲渡所得税の計算や申告手続きを適切に行うことができます。

例えば、鑑定評価の結果、時価が300万円だったとしましょう。その場合、

300万円（時価） – 250万円（取得費） – 0円（譲渡費用：今回は仮に0円とします） = 50万円（譲渡所得）

となり、50万円の譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 取得時の資料がない場合
* 時価の算定に迷う場合
* 譲渡所得税の申告方法がわからない場合
* 税務署からの指摘を受けた場合

これらの場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家のアドバイスを受けることで、税金に関するリスクを軽減し、適切な手続きを行うことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

相続によって取得した不動産を他の相続人に給付した場合でも、譲渡所得税の課税対象となる可能性があります。 譲渡所得税の計算には、不動産の「時価」を正確に把握することが重要です。 時価の算定には不動産鑑定士への依頼が有効であり、税理士への相談も税務手続きを円滑に進める上で不可欠です。 相続税申告書に記載されている金額は、譲渡所得税の計算に直接利用できるものではない点に注意しましょう。