相続で困ってます！土地は長男名義、建物は親名義の家を相続するには？家賃収入があった場合の遺産分割はどうなる？

回答と解説

１．相続の基礎知識

相続とは、亡くなった人（被相続人）の財産が、法律で定められた相続人（このケースでは質問者と兄弟）に引き継がれることです。相続財産には、土地、建物、預金、株式など、あらゆる財産が含まれます。今回のケースでは、土地と建物が主な相続財産となります。土地と建物は別々の所有権（所有する権利）を持つ独立した財産です。そのため、土地の名義が長男であっても、建物の名義が親であれば、建物は相続の対象となります。

２．今回のケースへの直接的な回答

質問者のお父様の遺産は、土地と建物です。土地は長男名義、建物は親名義なので、建物は相続財産となります。相続開始（被相続人が亡くなった時点）から3ヶ月以内に、相続人全員で遺産分割協議（相続財産をどのように分けるか話し合うこと）を行う必要があります。協議の結果、遺産分割協議書を作成し、その内容に基づいて名義変更などの手続きを行います。建物が賃貸されている場合は、家賃収入も相続財産に含まれ、相続人全員で分割します。

３．関係する法律や制度

相続に関する法律は、民法（特に第889条以降の相続に関する規定）が中心です。遺産分割協議は、相続人全員の合意に基づいて行われます。合意ができない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。調停でも合意が成立しない場合は、裁判による解決となります。

４．誤解されがちなポイントの整理

土地と建物の名義が異なるからといって、建物の相続が複雑になるわけではありません。建物は独立した財産であり、親名義であれば、相続財産として扱われます。また、家賃収入は相続開始時点の財産に含まれるため、相続財産として分割対象となります。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

遺産分割協議では、話し合いが重要です。兄弟間で話し合いが難航する場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。具体的には、建物を売却して現金化し、その金額を分割する方法や、建物と土地を評価し、それぞれの割合に応じて分割する方法などが考えられます。例えば、建物の評価額が土地の評価額の70％であれば、建物70％、土地30％の割合で分割するといった方法です。（評価は不動産鑑定士などに依頼する必要があります）

６．専門家に相談すべき場合とその理由

遺産分割協議が難航する場合、または相続税の申告が必要な場合（相続税の課税対象となる高額な遺産の場合）は、弁護士や司法書士、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法律的な知識や手続きのノウハウを有しており、円滑な相続手続きをサポートしてくれます。特に、高額な不動産を相続する場合、相続税の申告が複雑になる可能性があります。

７．まとめ

土地と建物の名義が異なっていても、建物は相続財産です。家賃収入も相続財産に含まれます。相続手続きは複雑なため、兄弟間で話し合いが難しい場合は、専門家に相談しましょう。遺産分割協議書を作成し、その内容に基づいて名義変更などの手続きを進めることが重要です。スムーズな相続手続きのためには、早めの行動と専門家の活用が鍵となります。