相続で家を相続！賃貸中の家の評価額は家賃収入で上がる？具体例で解説

相続財産としての不動産の評価方法

相続税の計算において、不動産の評価は「路線価」と「収益還元法」の二つの方法を主に用います。

まず、「路線価」とは、国税庁が毎年公表する土地の価格です。土地の場所や広さによって価格が異なり、いわば「標準的な価格」と考えてください。 相続する土地が路線価で評価されます。建物の評価は、建物の種類や築年数、構造などを考慮して算出されます。この方法は、土地や建物が賃貸されていない場合や、賃貸であっても家賃収入が評価に大きく影響しない場合によく使われます。

一方、「収益還元法」は、不動産から得られる家賃収入などを基に評価する方法です。 不動産から得られる将来の収益を現在価値に換算することで評価額を算出します。簡単に言えば、「この不動産から今後どれだけの収入が見込めるのか」を計算して評価額を決める方法です。 賃貸中の不動産の場合、この収益還元法が用いられ、家賃収入は評価額に影響を与えます。

賃貸中の家の評価額への家賃収入の影響

質問にある例では、家賃収入を含まない家の評価額が500万円、月家賃が20万円です。しかし、家賃収入が単純に評価額に足し算されるわけではありません。

収益還元法では、家賃収入だけでなく、空室リスク（入居者がいなくて家賃収入が得られないリスク）、修繕費、管理費、そして将来的な減価償却なども考慮されます。これらの要素を考慮した上で、将来的な収益を割り引いて現在価値（現在の価値）に換算することで評価額が決定されます。

つまり、月20万円の家賃収入があったとしても、空室リスクや修繕費などを差し引くと、実際の収益は少なくなり、評価額への影響も限定的になる可能性があります。

関係する法律・制度：相続税法

不動産の評価は、相続税法に基づいて行われます。相続税法では、不動産の評価方法として路線価と収益還元法が規定されており、どちらの方法を用いるかは、不動産の状況によって判断されます。

誤解されがちなポイント：家賃収入＝評価額増加ではない

家賃収入があると、評価額が単純に上がると思われがちですが、それは誤解です。家賃収入は評価額にプラスに働く要素ではありますが、空室リスクや修繕費などのマイナス要素も考慮されます。

実務的なアドバイス：専門家への相談

正確な評価額を知るためには、不動産鑑定士などの専門家に相談することが重要です。専門家は、不動産の状況を詳細に調査し、適切な評価方法を選択し、正確な評価額を算出します。

専門家に相談すべき場合

* 不動産の評価額に疑問がある場合
* 相続税の申告に不安がある場合
* 不動産の売却を考えている場合

まとめ：家賃収入は評価額に影響するが、単純な足し算ではない

賃貸中の不動産の評価は、家賃収入を考慮した収益還元法を用いることが一般的です。しかし、家賃収入だけで評価額が決まるわけではなく、空室リスクや修繕費などの諸費用も考慮されます。正確な評価額を知るためには、不動産鑑定士などの専門家に相談することが重要です。 相続税の申告は複雑な手続きなので、専門家の力を借りることで、税金対策も万全に行うことができます。