相続と不動産売買：亡くなった売主の所有権移転、どちらの方法が正しい？

相続と不動産売買：基礎知識

不動産の売買は、売主が買主に対して所有権を移転することを約束する契約です。この契約が成立しただけでは、所有権は移転しません。所有権の移転は、登記（不動産登記）によって初めて完了します。 登記とは、国が不動産の所有者や権利関係を記録する公的な手続きです。

今回のケースでは、売主Aさんが亡くなったため、相続が発生しています。相続とは、被相続人（亡くなった人）の財産が相続人（法律で定められた承継者）に引き継がれる制度です。不動産も相続財産の一つです。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある①と②、どちらも法的に可能です。

① Aの相続人aによるA名義で保存→AからBへ所有権移転（74条1項1号前段）：これは、相続人がAさんの名義のまま、所有権移転登記をする方法です。民法第74条第1項第1号前段に規定された方法で、相続人が被相続人の権利を承継して行使するという考え方です。

②Aの相続人a名義で保存→aからBへ所有権移転（74条1項1号後段）：これは、相続人がまず相続登記を行い、自分の名義にしてからBさんに所有権を移転する方法です。民法第74条第1項第1号後段に規定された方法で、相続人がまず相続によって所有権を取得し、その後売買によってBさんに移転するという考え方です。

関係する法律と制度

このケースには、民法（特に相続に関する規定）と不動産登記法が関係します。特に重要なのは、民法第74条第1項第1号です。この条文は、相続人が被相続人の権利を承継して行使できることを定めています。 具体的には、相続人が被相続人の名義で登記手続きを行うことを認めています。

誤解されがちなポイントの整理

誤解されやすいのは、どちらの方法が「正しい」かという点です。どちらの方法も法的に認められており、どちらが「正しい」ということはありません。状況に応じて、より効率的で手続きが簡単な方法を選択するのが重要です。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

* **相続登記が済んでいない場合:** まず相続登記を行い、相続人の名義で所有権を明確にするのが一般的です。その後、相続人からBさんへの所有権移転登記を行います（②の方法）。これは、所有権の帰属が明確になり、紛争を避けるためにも有効です。
* **相続登記が済んでいる場合:** 相続登記が済んでいる場合は、①の方法でも②の方法でも可能です。どちらの方法を選ぶかは、相続人の状況やBさんとの合意によって決定します。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続や不動産登記は複雑な手続きです。特に、複数の相続人がいる場合や、不動産に抵当権などの権利設定がある場合は、専門家（司法書士や弁護士）に相談することをお勧めします。専門家の適切なアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、スムーズに手続きを進めることができます。

まとめ

亡くなった売主の不動産売買において、相続人が売主の名義で登記を進める方法と、相続人がまず相続登記を行い自分の名義にしてから売買登記を進める方法、どちらも可能です。どちらの方法が適切かは、相続の状況や関係者の合意、手続きの簡素さなどを考慮して決定する必要があります。複雑な手続きとなるため、専門家への相談を検討することをお勧めします。