相続と共有持分：土地の名義共有と売却リスク、相続対策を徹底解説

【背景】
* ３人兄弟で、兄（A）が土地を全て自分名義で登記していました。
* 遺留分減殺請求により、弟２人（B、C）がそれぞれ６分の１ずつ、計３分の１の共有持分を取得することになりました。
* 元々、B、Cが相続するはずの土地でした。
* Aは独身で子供はいません。

【悩み】
共有持分になった土地は売却できないのか、知らないうちに売却される危険性があるのか、Aがどのような危険な行為をする可能性があるのかを知りたいです。

共有持分では売却は可能だが、全員の同意が必要。Aの単独行為で売却される危険性はある。

回答と解説

テーマの基礎知識：共有不動産と売買

不動産（土地や建物）の所有権が複数人で共有されている状態を「共有」といいます。今回のケースでは、A、B、Cの3人が共有者となり、それぞれ所有権の持分（A：2/3、B：1/6、C：1/6）を持っています。共有不動産の売却には、原則として**全共有者**の同意が必要です。単独で売却することはできません。（民法第248条）

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の土地は、A、B、Cの3人が共有しているため、Aが単独で売却することはできません。しかし、Aが不正に売買契約を結び、B、Cの同意を得ずに売却を試みる可能性はゼロではありません。

関係する法律や制度

* **民法**：共有に関する規定、売買契約に関する規定、遺留分に関する規定などが関係します。
* **登記法**：不動産の登記に関する規定が関係します。共有状態は登記簿に記録されます。

誤解されがちなポイントの整理

* **共有だから売れないわけではない**：共有不動産でも、全共有者の同意があれば売却可能です。
* **遺留分減殺請求は権利**：B、Cは遺留分を主張する権利があり、その結果として共有状態になったのです。これは正当な権利行使です。
* **Aの単独行為のリスク**：Aが不正に売却を試みるリスクは存在します。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

Aが単独で売却できないようにするためには、以下の対策が考えられます。

* **共有持分の合意書の作成**：A、B、Cが土地の売却に関する合意事項を明確に記した文書を作成し、保管します。これにより、Aによる一方的な売却を抑制できます。
* **売買制限の登記**：共有者全員の合意があれば、土地の売買を制限する登記を行うことができます。これにより、Aが勝手に売却することを防ぐことができます。
* **定期的な登記簿の確認**：登記簿に不正な売買の記録がないか、定期的に確認することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

* **共有者間の合意が難しい場合**：共有者間で意見が対立し、合意形成が困難な場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。
* **不正な売買があった場合**：Aが不正に土地を売却した場合、速やかに弁護士に相談し、適切な法的措置をとる必要があります。
* **相続対策を検討する場合**：将来的な相続トラブルを防ぐために、専門家による相続対策の相談が有効です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有不動産の売却には全共有者の同意が必要ですが、不正な売買のリスクは存在します。合意書の作成、売買制限の登記、定期的な登記簿確認などの対策が重要です。共有者間の合意が難しい場合や、不正な売買があった場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。相続に関するトラブルは複雑になりがちなので、早めの相談が解決への近道となります。