相続と売却を見据えた土地の合筆登記と売却戦略：50坪駐車場と40坪店舗併用住宅の最適解を探る

相続と売却を見据えた土地の合筆登記のメリット・デメリット

土地の合筆登記とは、複数の土地を一つの土地として登記することです（登記簿上の区分を一つにする手続き）。今回のケースでは、50坪の駐車場と40坪の店舗併用住宅を一つの土地として登記することを意味します。

合筆登記のメリット

* **固定資産税の軽減:** 市役所の方の指摘通り、合筆することで固定資産税が安くなる可能性があります。これは、土地の評価方法に関係しており、合筆によって評価額が下がるケースが多いからです。
* **管理の簡素化:** 複数の土地を管理するよりも、一つの土地として管理する方が簡単です。特に、売却を検討している場合は、一つの土地として売却手続きを進める方がスムーズになります。

合筆登記のデメリット

* **売却時の柔軟性の低下:** 合筆してしまうと、将来的に駐車場部分だけを売却したい場合などに、手続きが複雑になる可能性があります。
* **測量費用:** 合筆登記には、土地の境界を明確にするための測量が必要になる場合があります。この測量費用は、数万円から数十万円程度かかります。

今回のケースへの直接的な回答：合筆登記は必ずしも最善策ではない

質問者様の状況を考慮すると、合筆登記は必ずしも最善策とは言えません。5年以内に店舗を廃業し、土地を売却する予定とのことですので、売却のしやすさを優先的に考えるべきです。

もし、将来、駐車場部分と店舗併用住宅部分を別々に売却したい可能性がある場合、合筆登記はかえって売却を難しくする可能性があります。

関係する法律や制度：不動産登記法、固定資産税

このケースには、不動産登記法（土地の登記に関する法律）と固定資産税法（土地への課税に関する法律）が関係します。合筆登記は不動産登記法に基づいて行われ、固定資産税の額は固定資産税法に基づいて決定されます。

誤解されがちなポイント：測量と売買契約

土地の売買では、正確な境界の確認が重要です。しかし、必ずしも測量が必要とは限りません。売主と買主で境界について合意できれば、測量を行わずに売買契約を締結することも可能です。ただし、境界に係るトラブルを防ぐためには、測量を行う方が安全です。

実務的なアドバイス：専門家への相談と売却戦略

まずは、不動産会社に相談し、現在の土地の市場価格や売却方法についてアドバイスを求めることをお勧めします。売却戦略を立てる上で、合筆登記のメリット・デメリットを改めて検討し、最適な方法を選択することが重要です。

また、不動産会社だけでなく、土地家屋調査士（土地の境界や面積を調査する専門家）や司法書士（登記手続きを行う専門家）にも相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

土地の売買は高額な取引であり、複雑な手続きが伴います。境界に関するトラブルや登記手続きのミスは、大きな損失につながる可能性があります。そのため、少しでも不安な点があれば、専門家（不動産会社、土地家屋調査士、司法書士）に相談することを強くお勧めします。

まとめ：売却戦略を優先し、専門家の意見を参考に

今回のケースでは、固定資産税の軽減と売却のしやすさのバランスを考慮する必要があります。5年以内の売却を予定していることを踏まえ、売却戦略を優先して、合筆登記の是非を判断することが重要です。専門家への相談を通じて、最適な方法を選択してください。 測量が必要かどうかは、売買契約の段階で売主と買主で協議し決定します。 焦らず、専門家の力を借りながら、最適な解決策を見つけてください。