相続と売却！共同所有不動産の持分譲渡でトラブル回避する方法

共同所有不動産の基礎知識

不動産を複数人で所有する状態を「共同所有」（共同持分）といいます。今回のケースでは、父親、母親、次男の3人がそれぞれ異なる割合で土地建物を所有しています。所有権は、それぞれの持分に応じて分割されています。 所有者の誰かが自分の持分を他人に譲渡することは、法律上可能です。ただし、他の共有者（この場合は父親と母親）の承諾が必要となる場合があります。今回のケースでは、両親の承諾を得ているため、法律上の問題は特にありません。

今回のケースへの直接的な回答

はい、可能です。次男は、自分の持分である1500万円相当の権利を、長男に譲渡することができます。両親の同意も得られているため、法律上問題ありません。 ただし、この譲渡によって次男に譲渡益（売却価格と取得価格の差額）が発生する可能性があり、その場合、税金が発生します。

関係する法律や制度

このケースに関係する法律は主に以下の通りです。

* **民法**：共同所有に関する規定が定められています。共有者の同意があれば、自由に持分を譲渡できます。
* **所得税法**：不動産の譲渡益に対して所得税が課税されます。譲渡益は、売却価格から取得価格と譲渡費用を差し引いた金額です。取得価格には、当初の購入費用に加え、その後かかった修繕費用なども含まれる場合があります。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、固定資産税評価額（約1800万円）と売却価格が一致すると考える人がいますが、必ずしもそうではありません。固定資産税評価額は税金の算定に使われるものであり、市場価格とは異なる場合があります。 今回のケースでは、次男の持分は1500万円とされていますが、これはあくまで合意に基づく金額であり、市場価格とは異なる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

次男が1500万円で譲渡する場合、以下の点を考慮する必要があります。

* **譲渡契約書の作成**: トラブルを避けるため、弁護士や司法書士に依頼して、詳細な譲渡契約書を作成することを強くお勧めします。契約書には、売買代金、支払方法、所有権移転の時期などが明確に記載される必要があります。
* **税理士への相談**: 譲渡益が発生した場合、税金の申告が必要になります。税理士に相談し、適切な税務処理を行うことが重要です。
* **登記手続き**: 所有権の移転には、法務局への登記手続きが必要です。司法書士に依頼するのが一般的です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下の場合は、専門家（弁護士、司法書士、税理士）に相談することをお勧めします。

* 譲渡価格の決定に迷う場合
* 譲渡契約書の作成に不安がある場合
* 税金に関する知識がない場合
* 複雑な相続問題が絡んでいる場合

まとめ

共同所有不動産の持分譲渡は、法律上可能です。しかし、税金や契約内容、登記手続きなど、注意すべき点が多くあります。 トラブルを避けるため、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることが重要です。 特に、税金については、譲渡益が発生する可能性があるため、税理士への相談が不可欠です。 契約書の作成も、弁護士や司法書士に依頼することを強くお勧めします。