相続と抵当権：持ち山を売却して住宅ローンの残債を解消できる？父親の遺産相続と住宅ローンの問題解決

相続と抵当権の基礎知識

まず、相続と抵当権について簡単に説明します。相続とは、人が亡くなった際に、その人の財産（遺産）が相続人に引き継がれることです。抵当権とは、借金（債務）の担保として、不動産（抵当物件）を差し出す権利のことです。今回のケースでは、住宅ローンが借金、持ち山が抵当物件です。住宅ローンを組む際に、持ち山に700万円の抵当権を設定したということは、ローン返済が滞った場合、金融機関は持ち山を売却してローンを回収できる権利を持っているということです。

持ち山売却による住宅ローン完済の可能性

質問者様の持ち山には700万円の抵当権が設定されていますが、これはローンの担保であり、所有権は質問者様にあります。そのため、持ち山を売却することは可能です。売却益から諸費用（仲介手数料、登記費用など）を差し引いた残りが、住宅ローンの残債350万円を上回れば、ローンを完済できます。

関係する法律と制度

このケースに関係する法律は、民法（相続に関する規定）と抵当権に関する規定です。具体的には、民法上の相続の規定に基づき、質問者様は父親の遺産である家と土地、そして持ち山を相続しています。また、抵当権設定契約に基づき、金融機関は持ち山を売却してローンを回収する権利を持っています。

誤解されがちなポイント

誤解されやすいのは、「抵当権が設定されているから、持ち山を自由に売却できない」という点です。抵当権は、ローンの担保として設定されているだけで、所有権を移転するものではありません。売却は可能ですが、売却益からローンの残債を優先的に支払う必要があります。

実務的なアドバイスと具体例

持ち山を売却する際には、不動産会社に相談し、適正な価格で売却できるよう努めましょう。売却益から諸費用を差し引いた金額が350万円を下回る可能性も考慮し、資金計画を立てておくことが重要です。例えば、売却益が600万円で、諸費用が50万円だった場合、残りは550万円となり、住宅ローンは完済できます。しかし、売却益が400万円で諸費用が50万円だった場合、残りは350万円となり、ローンは完済できますが、追加資金は必要ありません。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続や不動産に関する手続きは複雑なため、不動産会社や税理士、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、相続税の申告や抵当権抹消の手続きなど、専門知識が必要な場面では、専門家のアドバイスが不可欠です。

まとめ

持ち山を売却することで、住宅ローンの残債を解消できる可能性は高いです。しかし、売却益から諸費用を差し引いた金額が、必ずしも住宅ローンの残債を上回るとは限りません。そのため、不動産会社などの専門家に相談し、綿密な計画を立ててから売却を進めることが重要です。 また、相続税の申告についても専門家に相談することを強くお勧めします。