相続と老朽借家：息子２人への公平な財産分与と有効な活用方法

相続と老朽借家の有効活用：基礎知識

まず、相続（相続税法）とは、被相続人が亡くなった際に、その財産が相続人（法律で定められた相続権を持つ人）に引き継がれる制度です。 今回のケースでは、ご自宅と借家が相続財産となります。 相続財産には、土地、建物、預金など、あらゆる財産が含まれます。

借家は老朽化しており、誰も住んでいないとのことですが、これは「遊休不動産」（活用されていない不動産）の状態です。 遊休不動産は、固定資産税などの負担がかかりますが、収益を生み出していません。

今回のケースへの直接的な回答：賃貸経営のメリット・デメリット

知人からの提案である、新築住宅を貸家として活用する方法は、相続税対策（相続税額を減らすための方法）と相続後の活用という2つの観点から検討できます。

まず、相続税対策としては、貸家として活用することで、相続税評価額を下げる可能性があります。 これは、貸家部分は「事業用資産」として評価されるため、自宅部分よりも低い評価額になる可能性があるからです。

しかし、賃貸経営には、家賃収入を得られるメリットがある一方、管理の手間や空室リスク、修繕費用などのデメリットも存在します。 また、相続税の評価額は、不動産の所在地、築年数、設備状況など様々な要素によって複雑に決定されます。

関係する法律や制度：相続税法、固定資産税

このケースでは、主に相続税法と固定資産税が関係します。

相続税法は、相続によって財産が移転する際に課税される税金に関する法律です。 相続税の計算には、相続財産の評価額が重要になります。

固定資産税は、土地や建物を所有している人に課税される税金です。 遊休不動産であっても、固定資産税は課税されます。

誤解されがちなポイント：相続と賃貸経営のタイミング

「相続してから貸家にする」という考え方は、必ずしも正しいとは限りません。 相続前に賃貸経営を開始することで、相続税評価額の低減効果を高められる可能性があります。 また、相続前に賃貸経営を開始することで、空室リスクや修繕費用などを事前に把握し、対策を立てることができます。

実務的なアドバイスと具体例：専門家への相談が重要

賃貸経営を行う場合は、不動産会社や税理士などの専門家と相談することが重要です。 専門家は、相続税評価額の試算や賃貸経営の収支予測、適切な物件管理方法などをアドバイスしてくれます。

例えば、新築住宅の設計段階から賃貸経営を想定した設計にすることで、空室リスクを軽減したり、管理コストを抑えたりすることができます。 また、相続税対策として、生命保険を活用する方法なども検討できます。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑な要素を考慮

相続は法律や税金に関する知識が深く必要です。 今回のケースのように、複数の不動産を相続し、賃貸経営も検討する場合は、特に専門家のアドバイスが必要です。

専門家（税理士、司法書士、不動産会社）に相談することで、相続税の節税対策、相続手続き、賃貸経営の運営など、様々な問題をスムーズに解決できます。

まとめ：計画的な相続対策と専門家活用

息子さんへの公平な相続と、老朽借家の有効活用のためには、計画的な相続対策が不可欠です。 賃貸経営は選択肢の一つですが、メリット・デメリットを理解し、専門家のアドバイスを受けながら、ご自身の状況に最適な方法を選択することが重要です。 相続税の計算は複雑なので、専門家への相談を強くお勧めします。