相続と買取、マンション売却時の所有期間判定：平成元年から平成25年までの複雑なケースを徹底解説

【背景】
相続でマンションを平成元年に共有で取得しました。その後、平成23年に共有者の持ち分を買取し、マンション全体を所有するようになりました。

【悩み】
平成25年にマンションを売却する場合、所有期間の判定はどうなりますか？相続で取得した部分と買取した部分で、所有期間を分けて考えるべきでしょうか？それとも、マンション全体を一体として考えるべきでしょうか？売却時の税金計算に影響するので、正確な判定方法を知りたいです。

所有期間は相続取得分と買取分を分けて計算します。相続分は平成元年～平成25年、買取分は平成23年～平成25年です。

テーマの基礎知識：不動産の所有期間と譲渡所得税

不動産の売却益（売却価格から取得費などを差し引いた利益）には、譲渡所得税（譲渡所得税とは、不動産や株式などの資産を売却した際に得られる利益に対して課税される税金です。）がかかります。この譲渡所得税の計算において、非常に重要なのが「所有期間」です。所有期間が長ければ長いほど、税負担が軽減される制度があります。具体的には、長期譲渡所得（所有期間が5年以上の場合に適用される譲渡所得。税率が低く設定されています。）と短期譲渡所得（所有期間が5年未満の場合に適用される譲渡所得。税率が高く設定されています。）に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が低く設定されています。

今回のケースへの直接的な回答：相続と買取、それぞれの所有期間

今回のケースでは、マンションの取得が相続と買取の2段階で行われています。そのため、所有期間は相続で取得した部分と買取で取得した部分で分けて考える必要があります。

* **相続取得分：** 平成元年から平成25年までの24年間が所有期間となります。これは、明らかに長期譲渡所得に該当します。
* **買取取得分：** 平成23年から平成25年までの2年間が所有期間となります。これは、短期譲渡所得に該当します。

つまり、売却益の計算は、相続取得分と買取取得分の2つに分けて行う必要があります。それぞれに該当する譲渡所得税率が適用されます。

関係する法律や制度：譲渡所得税に関する規定

譲渡所得税に関する規定は、所得税法に定められています。具体的には、所得税法第23条、同法施行令第10条などに、譲渡所得の計算方法や、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分に関する規定が記載されています。これらの法律に基づいて、税務署は譲渡所得税を計算します。

誤解されがちなポイントの整理：マンション全体の一体性

マンション全体が一体であるからといって、所有期間をまとめて考えるのは誤りです。相続と買取では、取得の経緯と取得時期が異なります。それぞれの取得方法について、取得した時点から売却した時点までの期間が、それぞれの所有期間となります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：税理士への相談が重要

譲渡所得税の計算は複雑です。特に、相続や買取が絡むケースでは、正確な計算が非常に困難です。誤った計算をしてしまうと、過少申告となり、税務調査で追徴課税（税金を少なく申告したために、後から追加で税金を納めなければならないこと。）を受ける可能性があります。そのため、税理士などの専門家に相談し、正確な所有期間と譲渡所得税額を計算してもらうことを強くお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースは専門家へ

相続や買取が絡む不動産売却は、税務上の処理が複雑になりがちです。特に、今回のケースのように、取得時期が異なる複数の取得方法が混在している場合は、専門家の知識と経験が必要不可欠です。誤った判断による税金トラブルを避けるためにも、税理士などの専門家に相談することを強く推奨します。

まとめ：所有期間は取得方法ごとに計算

不動産の売却における所有期間の計算は、取得方法ごとに分けて行う必要があります。相続と買取では取得時期が異なるため、それぞれについて所有期間を計算し、長期譲渡所得と短期譲渡所得を区別して譲渡所得税を計算する必要があります。複雑なケースでは、税理士などの専門家への相談が不可欠です。正確な計算を行い、税務上のトラブルを回避しましょう。