相続と賃貸：共有マンションの扱いと使用貸借に関する疑問を徹底解説

【背景】
* 親と共同でマンションを1室購入し、50％ずつ共有しています。
* 子供夫婦がそのマンションに住んでいました。
* 親が亡くなり、私の持ち分が50％になります。
* 配偶者名義で賃貸契約を結び、収入を得ています。

【悩み】
子供夫婦が住んでいた期間は使用貸借にあたるのでしょうか？また、相続にあたって、マンションの評価額を算出する際に、借地権割合は考慮すべきでしょうか？賃貸として収入を得ているので、借地権割合を考慮しても良いのでしょうか？

子供夫婦の居住は使用貸借の可能性が高いです。相続時評価は賃貸収入を考慮し、借地権割合は不要です。

まず、使用貸借（しようたいしゃく）と賃貸借（ちんたいしゃく）の違いを理解しましょう。

* **使用貸借**：無償で物を貸し借りすることです。貸主は相手方に物を自由に使用させる権利を与えますが、使用料を得ることはありません。例えば、親族間での物品の貸し借りが該当します。

* **賃貸借**：有償で物を貸し借りすることです。貸主は相手方に物を自由に使用させる権利を与え、代わりに賃料（家賃）を受け取ります。マンションの賃貸契約などが典型的な例です。

今回のケースでは、子供夫婦がマンションに住んでいた期間について、使用貸借にあたるか、賃貸借にあたるかが問題となります。無償で住まわせていた場合は使用貸借、家賃を支払っていた場合は賃貸借となります。

子供夫婦が無料で住んでいた場合、それは使用貸借に該当する可能性が高いです。親族間での無償の居住は、一般的に使用貸借として扱われます。しかし、家賃相当額を支払っていた、もしくは支払う約束をしていた場合は賃貸借となります。明確な契約書がない場合は、状況証拠から判断する必要があります。

このケースでは、民法（特に賃貸借に関する規定）と相続税法が関係します。民法は使用貸借と賃貸借の定義や条件を定めており、相続税法は相続財産の評価方法を規定しています。相続税の評価においては、相続開始時の時価が原則です。

相続財産の評価において、「借地権割合」は、土地を借りて建物を所有している場合に考慮されます。今回のケースでは、マンションを所有しているため、借地権割合は関係ありません。賃貸収入を得ているからといって、借地権割合を考慮する必要はありません。

相続税の評価額を正確に算出するには、不動産鑑定士による評価が有効です。鑑定士は、マンションの所在地、築年数、設備、市場動向などを考慮して、時価を算定します。また、賃貸収入がある場合は、その収入を基に評価額に影響を与える可能性があります。

相続税の申告は複雑な手続きを伴います。特に、共有物件や賃貸収入がある場合、専門家のアドバイスが必要となるケースが多いです。税理士や不動産鑑定士に相談することで、正確な評価額を算出し、税負担を最小限に抑えることができます。

* 子供夫婦の居住が使用貸借か賃貸借かは、有償・無償の有無で判断します。
* 相続財産の評価は、相続開始時の時価で行われ、借地権割合は関係ありません。
* 賃貸収入は評価額に影響を与える可能性があります。
* 複雑なケースでは、税理士や不動産鑑定士への相談が重要です。