相続マンション売却：共有名義と単独名義、どちらがお得？税金対策も徹底解説！

相続財産としての不動産と売却時の税金

相続によって不動産を取得した場合、その不動産を売却すると、売却益（売却価格から取得費などを差し引いた利益）に対して税金がかかります。この税金は主に「所得税」と「住民税」です。 所得税は国税、住民税は地方税です。売却益の計算には、取得費だけでなく、売却にかかった諸費用（仲介手数料など）も考慮されます。

共有名義と単独名義、どちらが有利？

マンションを共有名義（2人の名義で所有）で売却するか、単独名義（1人の名義で所有）で売却するかは、相続税の納税状況や売却益、そして相続人の状況によって最適な方法が異なります。

共有名義の場合、売却益は相続人全員で按分して所得税と住民税を負担します。単独名義の場合は、名義人1人が全ての売却益に対して税金を負担し、その後相続人同士で分配することになります。

どちらの方法が有利かは、相続税の申告状況、売却益の金額、相続人の所得状況などによって大きく変わるため、一概には言えません。例えば、相続税の申告期限が迫っている場合や、相続税の納税額が多い場合は、単独名義で売却し、売却益を相続税の支払いに充てる方が有利な場合があります。逆に、相続税の納税が完了しており、売却益が比較的少ない場合は、共有名義で売却した方が手続きが簡素化される可能性があります。

譲渡所得税の計算方法

不動産の売却益にかかる税金は「譲渡所得税」と呼ばれ、所得税と住民税で構成されます。譲渡所得税の計算は、以下の式で行われます。

譲渡所得 = 売却価格 － (取得費 + 譲渡費用)

取得費には、購入時の価格や取得にかかった費用が含まれ、譲渡費用には、仲介手数料や登記費用などが含まれます。計算された譲渡所得に税率を掛けて税額を算出します。税率は、所得に応じて段階的に変わります。質問文にある「所得税20％」は、あくまで一例であり、実際の税率は個々の状況によって異なります。

誤解されがちなポイント：相続税との関係

相続税と譲渡所得税は別々の税金です。相続税は相続時にかかる税金であり、譲渡所得税は不動産売却時にかかる税金です。相続税の申告が済んでいても、不動産売却時には譲渡所得税の申告が必要です。

実務的なアドバイス：専門家への相談

相続税や譲渡所得税の計算は複雑で、誤った判断で多額の税金を負担する可能性があります。そのため、不動産売却前に税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適な売却方法や税金対策を提案してくれます。

専門家に相談すべき場合

* 相続税の申告がまだ済んでいない場合
* 売却益が大きく、税金対策が必要な場合
* 相続人の間で意見が一致しない場合
* 不動産の売却に不慣れな場合
* 複雑な不動産の所有形態の場合（例：共有持分、抵当権設定など）

まとめ：専門家のアドバイスが不可欠

マンション売却は、税金面での配慮が非常に重要です。共有名義か単独名義か、どちらが良いか判断するには、相続税の状況、売却益の金額、相続人の所得状況などを考慮する必要があります。専門家のアドバイスを受けることで、最適な方法を選び、税金負担を最小限に抑えることができます。 税理士への相談を強く推奨します。