相続不動産の正確な価額評価：遺留分算定と公正証書遺言作成における注意点

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

相続が発生した際、遺産分割や遺留分（相続人が最低限相続できる権利）の計算には、遺産の正確な価額を把握する必要があります。 しかし、固定資産税評価額（固定資産税を算出するための評価額。市場価格とは異なる。）は、必ずしも不動産の市場価格（実際に売買される価格）と一致しません。固定資産税評価額は税金計算のための評価額であり、相続税や遺留分の計算には、不動産の「時価」を用いる必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、土地1000万円、建物500万円の固定資産税評価額を単純に合計した1500万円は、相続財産としての正確な価額ではありません。遺留分算定や公正証書遺言作成においては、不動産の「時価」を評価する必要があります。時価は、不動産鑑定士による鑑定評価（不動産鑑定士が専門的な知識と経験に基づいて行う評価）や、類似物件の取引事例から判断されます。

関係する法律や制度がある場合は明記

相続税法では、相続財産の評価について規定されており、不動産の評価は原則として時価で行われます。 固定資産税評価額は参考として用いられる場合もありますが、最終的な評価額は、不動産の状況や市場動向などを考慮して判断されます。

誤解されがちなポイントの整理

固定資産税評価額と時価は異なるという点を理解することが重要です。固定資産税評価額は、税金計算のために比較的低く評価されているケースが多く、相続税や遺留分の計算には不適切です。 また、公正証書遺言は、内容の正確性が求められます。そのため、相続財産の価額についても正確な評価に基づいて記載する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

不動産の時価を正確に把握するには、不動産鑑定士に依頼して鑑定評価書を作成してもらうのが最も確実です。 鑑定費用はかかりますが、相続税の申告や遺産分割、遺留分に関するトラブルを回避する上で非常に有効です。 もし、鑑定評価が難しい場合は、不動産会社に査定を依頼したり、類似物件の取引事例を参考に、専門家と相談しながら評価額を決定する必要があります。

• 例： ある土地の固定資産税評価額が800万円だったとしても、近隣で同様の土地が1200万円で取引されている場合、時価は1200万円に近いと判断される可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続に関する手続きは複雑で、専門的な知識が必要です。 特に、高額な不動産を相続する場合や、相続人間で争いが起こる可能性がある場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 彼らは、相続財産の正確な評価方法をアドバイスし、遺言書の作成や遺産分割協議を円滑に進めるためのサポートをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

相続における不動産の評価は、固定資産税評価額ではなく、時価で行う必要があります。 正確な評価を行うためには、不動産鑑定士による鑑定評価が有効です。 相続手続きは複雑なため、専門家のサポートを受けることで、トラブルを回避し、円滑な相続を進めることができます。 遺留分を考慮した公正証書遺言を作成する場合、特に正確な評価が重要になります。