相続不動産の評価額と時価の大きな差！実勢価格と評価額のずれ、節税と分割協議の違いを徹底解説

相続税における不動産の評価方法

相続税の評価額と不動産の市場価格（実勢時価）に大きな差が生じるのは、相続税評価額の算定方法が、市場価格とは異なるためです。 相続税法では、不動産の評価は「路線価」や「固定資産税評価額」を基に計算されます。

路線価とは、国税庁が毎年公表する、土地の評価額を表すものです。主要な道路に沿って路線ごとに価格が設定されており、土地の場所や地積に応じて評価額が算出されます。一方、固定資産税評価額は、市町村が毎年算定する、固定資産（土地や建物）の評価額です。路線価と固定資産税評価額は、市場価格を直接反映するものではなく、一定の計算式に基づいて算出されるため、市場価格と乖離（かいり）が生じる場合があります。

具体的には、相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額に補正係数をかけて算出されます。この補正係数は、土地の形状や利用状況などを考慮して調整されますが、それでも市場価格を完全に反映しているとは限りません。

相続税評価額と時価の関係

質問者様のように、相続税評価額と実勢時価に大きな差が生じることは珍しくありません。裁判になった場合、必ず時価になるわけではありません。裁判では、証拠に基づいて適正な評価額が判断されますが、その評価額は必ずしも市場価格と一致するとは限りません。裁判で争うには、専門家の助言と、相当な時間と費用が必要となることを理解しておくべきです。

相続税の節税対策

相続税の節税対策は、相続税評価額を下げることを目的として行われます。具体的には、相続財産の評価額を低く抑えるための方法や、相続税の控除額を増やすための方法などがあります。

よくある節税対策としては、生前贈与があります。相続が発生する前に財産を贈与することで、相続税の課税対象となる財産を減らすことができます。ただし、生前贈与には、贈与税がかかること、贈与税の非課税枠（年間110万円）を超える贈与には税金がかかることを理解しておく必要があります。

相続財産の分割協議

相続財産の分割協議は、相続人同士で話し合って、相続財産をどのように分けるかを決める手続きです。相続税の節税とは異なり、相続財産を公平に分割することを目的としています。

協議の結果、不動産を特定の相続人が相続することになった場合、その相続人は、他の相続人に対して、その不動産の価額相当の金銭を支払う必要があります。この際、不動産の価額は、相続税評価額ではなく、相続人同士で合意した価格が用いられるのが一般的です。

誤解されがちなポイント：時価と評価額の違い

多くの場合、相続税評価額は時価よりも低く評価されます。これは、相続税の目的が、相続財産の全てを公平に評価することではなく、税収を確保することにあるためです。そのため、市場価格をそのまま相続税評価額とするのではなく、一定の計算式を用いて評価額が算出されます。

実務的なアドバイス：専門家への相談

相続税の申告は複雑な手続きを伴います。相続税評価額と実勢時価の差額が大きい場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、相続税申告に関する手続きや、節税対策の提案、相続財産の適正な評価額の算定など、様々なサポートを提供してくれます。

専門家に相談すべき場合

相続税の申告に不安がある場合、あるいは相続財産の評価額に疑問がある場合は、必ず専門家に相談しましょう。特に、高額な不動産を相続する場合や、相続人同士で意見が食い違う場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。専門家の適切なアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、円滑な相続手続きを進めることができます。

まとめ

相続税評価額と実勢時価の差は、評価方法の違いによるものです。節税対策と相続財産の分割協議は目的が異なり、それぞれ適切な方法を選択する必要があります。専門家のアドバイスを受けることで、相続手続きをスムーズに進めることができます。不明な点があれば、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。