相続不動産売却と譲渡所得税：居住の有無で変わる税金事情を徹底解説！

相続不動産売却と譲渡所得税：基礎知識

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税は、売却価格から取得費（不動産を購入した時の費用）と譲渡費用（売却にかかった費用）を引いた金額（譲渡所得）に対して課税されます。 相続で取得した不動産の場合、取得費は相続時の時価（相続税の申告時に評価された価格）となります。今回のケースでは、新築費用が不明なため、相続税申告時の評価額が取得費となります。

今回のケースへの直接的な回答

① **息子Aが住まずに売却した場合：** 譲渡所得税がかかる可能性が高いです。相続時の評価額が取得費となり、売却価格1000万円からこの取得費と売却費用を引いた金額が譲渡所得となります。この譲渡所得に税率を掛けて譲渡所得税が計算されます。

② **息子Aが住んでいた場合：** 譲渡所得税がかかる可能性はありますが、居住期間に応じて「居住用不動産の譲渡所得の特別控除」（長期譲渡所得特別控除）が適用される可能性があります。この控除は、一定期間居住していた不動産を売却した場合に、譲渡所得から一定額を控除できる制度です。控除額は居住期間の長さによって異なります。 結果、税額が軽減される、もしくは税金がかからない可能性があります。

関係する法律や制度

* **所得税法:** 譲渡所得税に関する規定が定められています。
* **相続税法:** 相続時の不動産評価に関する規定が定められています。
* **居住用不動産の譲渡所得の特別控除:** 一定期間居住していた不動産の譲渡所得に対して適用される控除制度です。

誤解されがちなポイントの整理

「相続した不動産だから税金がかからない」という誤解はよくあります。相続した不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税の対象となります。ただし、居住期間やその他の条件によっては、税額が軽減される可能性があることを理解しておくことが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

相続税申告書を確認し、相続時の不動産評価額を正確に把握することが重要です。売却費用（仲介手数料、広告宣伝費など）も控除対象となるため、領収書などをきちんと保管しておきましょう。居住期間を証明する書類（住民票など）も必要となる場合があります。

例えば、相続時の評価額が500万円だったと仮定します。

* **ケース①（居住なし）：** 売却価格1000万円 – 取得費500万円 – 売却費用50万円 = 譲渡所得450万円。この450万円に対して税率が適用されます。
* **ケース②（5年以上居住）：** 5年以上居住していた場合、特別控除が適用される可能性があり、譲渡所得450万円から控除額が差し引かれます。控除額は居住期間によって異なり、場合によっては税金がゼロになる可能性もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税申告書の内容が複雑であったり、居住期間の計算が難しい場合、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適な税務対策を提案してくれます。特に、高額な不動産の売却を検討する場合は、専門家のアドバイスを受けることで、税金に関するリスクを最小限に抑えることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

相続した不動産を売却する場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。しかし、居住期間に応じて特別控除が適用される場合があります。正確な税額を計算するには、相続時の評価額、売却費用、居住期間などを正確に把握する必要があります。複雑な場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 税金に関する手続きは複雑なため、専門家の力を借りながら、スムーズに売却を進めることが大切です。