相続人未確定状態でも賃貸契約は可能？認知症の母と空き家の賃貸借契約の手続きを徹底解説！

1. 相続と賃貸借契約の基礎知識

まず、相続とは、被相続人（亡くなった人）の財産が、相続人（法律で定められた相続権を持つ人）に承継されることです。相続人は、配偶者、子、父母などです。 今回のケースでは、A（被相続人）の相続人は、B（配偶者）、C（息子）、D（息子）、E（娘）となります。

賃貸借契約とは、貸主が借主に物件を貸し付け、借主が貸主から賃料を支払う契約です。（民法第607条） 賃貸借契約を結ぶには、貸主の所有権（物件を所有する権利）が明確である必要があります。しかし、相続が開始した時点では、相続人の間で遺産分割協議がされていない限り、誰が所有者であるかは確定していません。

2. 今回のケースへの直接的な回答

遺産分割協議が完了していない状態でも、Cさんが賃貸借契約を締結することは可能です。ただし、全ての相続人の同意を得ることが必要です。 Cさんは、兄であるDさんと、妹であるEさんの同意を得て、賃貸借契約を締結する必要があります。 母であるBさんは認知症で意思表示ができないため、後見人（成年後見人など）を選任してもらう必要があります。後見人が同意すれば、Bさんの承諾を得たものとみなされます。

3. 関係する法律や制度

* **民法**: 賃貸借契約に関する規定、相続に関する規定。
* **成年後見制度**: 認知症などで判断能力が不十分な人の財産管理や契約行為を支援する制度。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「遺産分割協議が済んでいないと、賃貸契約できない」と誤解されがちですが、相続人の全員が同意すれば、契約は可能です。 ただし、将来、遺産分割協議で物件の所有権がCさん以外に帰属することがあれば、契約に影響が出る可能性があります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **相続人の同意取得**: まずは、兄と妹に賃貸契約への同意を得ましょう。書面で同意を得ることが重要です。
2. **成年後見人の選任**: 母の後見人を選任し、後見人の同意を得ましょう。家庭裁判所に申し立てが必要です。
3. **賃貸借契約書の作成**: 弁護士や司法書士に依頼して、明確な契約書を作成しましょう。 将来のトラブルを避けるため、契約内容を詳細に記載することが重要です。 特に、賃料、契約期間、修繕責任などを明確にしましょう。
4. **不動産会社への相談**: 不動産会社に相談することで、手続きや契約内容について専門的なアドバイスを得られます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

遺産分割協議が複雑な場合、または相続人との間で意見が合わない場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。 専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、円滑に手続きを進めることができます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

遺産分割協議前でも、相続人の全員の同意があれば賃貸契約は可能です。 しかし、契約前に相続人の同意を得ること、成年後見人の選任、明確な契約書の作成が不可欠です。 複雑な場合は、専門家への相談を検討しましょう。 相続問題は、法律や手続きが複雑なため、専門家の力を借りることで、安心安全に手続きを進めることができます。