相続土地売却で専任媒介契約キャンセル！15万円の違約金請求は妥当？

【背景】
* 亡くなった父から相続した土地を売却するため、不動産会社A社と専属専任媒介契約（特定の不動産会社にのみ売却を委託する契約）を結びました。
* 契約から約1ヶ月後、大手ハウスメーカーから土地購入の希望があるという手紙が届きました。
* A社に売却中止を伝え、ハウスメーカーと専任媒介契約を結びました。（ハウスメーカーとの契約には至っていません。）

【悩み】
A社から、専任媒介契約を一方的にキャンセルしたとして、15万円の違約金請求を受けました。嘘をついて契約をキャンセルしたことは反省していますが、15万円の請求は高すぎるように感じます。無視しても大丈夫でしょうか？どうすれば良いのか悩んでいます。

違約金請求は法的根拠を確認すべきです。無視は危険。

専任媒介契約と違約金の基礎知識

専属専任媒介契約とは、売主が一つの不動産会社にのみ売却活動の委託を独占的に許諾する契約です（民法657条）。この契約では、売主は契約期間中、他の不動産会社に売却活動の委託をすることができません。契約を一方的に解除した場合、不動産会社は損害賠償（違約金）を請求できる可能性があります。この損害賠償は、契約書に明記されている違約金条項に基づいたり、不動産会社が被った実際の損害に基づいて算定されます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、A社との専属専任媒介契約を一方的に解除し、別の会社と契約を結びました。これは契約違反の可能性が高いです。A社が主張する「宣伝広告費」や「契約解除による損害」は、一定の法的根拠を持つ可能性があります。そのため、15万円の違約金請求を無視することは非常に危険です。

関係する法律や制度

このケースには、民法（特に債務不履行に関する規定）と、宅地建物取引業法が関係します。宅地建物取引業法は、不動産取引における適正な取引を確保するための法律であり、契約書の内容や、不動産会社による説明義務などを規定しています。専属専任媒介契約における違約金請求も、この法律の範囲内で判断されます。

誤解されがちなポイントの整理

「売却を中止した」という嘘の報告は、契約違反を正当化しません。契約違反は、嘘をついたかどうかに関わらず、契約を一方的に解除した時点で成立します。また、7日後にハウスメーカーがレインズ（不動産情報交換システム）に登録したという事実も、契約違反を裏付ける証拠となり得ます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、A社との契約書を改めて確認しましょう。契約書に違約金の額や、算定方法が明記されているかを確認します。もし、15万円という金額に納得できない場合は、A社と交渉し、違約金の減額を依頼するべきです。交渉が難航する場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、契約書の内容を精査し、適切な交渉方法をアドバイスしてくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由

A社との交渉が難航したり、契約書の内容が複雑で理解できない場合は、弁護士に相談することを強くお勧めします。弁護士は不動産取引に関する専門知識を持ち、法的観点から適切なアドバイスをしてくれます。特に、違約金の金額が妥当かどうか、交渉の進め方、訴訟の可能性などを判断する上で、弁護士の専門的な知識は不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

専属専任媒介契約は、契約期間中、他の不動産会社に売却を依頼できないという制約があります。一方的な契約解除は、契約違反にあたり、違約金請求を受ける可能性が高いです。 A社からの違約金請求を無視するのではなく、契約書を確認し、必要に応じて弁護士に相談して、適切な対応を検討しましょう。嘘の報告は、状況を悪化させる可能性があるため、正直に、かつ冷静に対処することが重要です。