相続対策としての親族間売買と不動産相続：メリット・デメリットと登記・ローンの解説

相続と親族間売買の違い

不動産の所有権が移転する点では、相続と親族間売買はどちらも同じですが、その方法と法的根拠が大きく異なります。

相続は、被相続人が亡くなった際に、法律（民法）に基づき、相続人へ財産（不動産を含む）が自動的に承継される制度です。一方、親族間売買は、生前に売買契約を結び、所有権を移転させる方法です。相続は法律上の手続きであり、当事者の意思とは関係なく発生しますが、親族間売買は当事者間の合意に基づいて行われます。

親族間売買のメリットとデメリット

• メリット
• 相続争いを回避できる：生前に所有権を移転させることで、相続発生時の争いを防ぐことができます。
• 柔軟な財産承継：相続とは異なり、売買価格や条件を自由に設定できます。
• 税金対策：贈与税や相続税の対策として活用できる場合があります（ただし、税務上の注意点があります）。
• デメリット
• 売買価格の決定が難しい：親族間では、市場価格と異なる価格で取引される可能性があります。
• 税金が発生する：登録免許税（不動産の所有権移転にかかる税金）や、場合によっては贈与税や所得税が発生します。
• 融資が難しい場合がある：申込人の信用状況によっては、銀行からの融資が困難になる可能性があります。

関係する法律と制度

親族間売買には、民法（売買契約に関する規定）、不動産登記法（所有権移転登記に関する規定）、税法（登録免許税、贈与税、所得税に関する規定）などが関係します。

誤解されがちなポイント

親族間売買は、必ずしも税金対策に有効とは限りません。売買価格が適正でないと、税務調査で修正される可能性があり、かえって不利になるケースもあります。また、親族間であるからといって、通常の売買契約と異なるルールが適用されるわけではありません。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースでは、申込人の勤続年数が短いことが融資のネックとなっています。そのため、親族間融資を検討したり、売買価格を調整したり、頭金（初期費用）を増やすなど、銀行との交渉が必要になります。また、公正証書による売買契約を締結することで、将来的なトラブルを避けることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

税金対策や融資に関する専門的な知識が必要な場合、税理士や司法書士、不動産会社などに相談することが重要です。特に、複雑な相続や高額な不動産取引の場合は、専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。

まとめ

親族間売買は、相続争いを回避し、スムーズな不動産承継を可能にする有効な手段ですが、税金や融資、契約内容など、注意すべき点が多くあります。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることが大切です。今回のケースのように、銀行融資が難しい場合は、親族間融資や売買価格の調整などを検討する必要があります。 相続対策は、早めに対策を検討することが重要です。