相続対策と土地活用：義家族の土地を私たち夫婦が購入すべきか？将来を見据えた賢い選択とは？

主人家族の土地の話なんですが、一般的にどうすれば良いのか分からないので聞いてください。また主人家族はみんな「いつか…いつか…」で全く話が決まらずのらりくらりの状態です。私(妻34)はと言うと結婚と同時に家を購入しローン返済中。主人(35)もその後安定した仕事につき現在は年収650万ほど。家のローンは55歳までに完済予定、残りあと1800万。現在子供1人(いずれ2人)、車所有ローンなし、貯金800万。

簡単に言うと主人の親族(おじやおばも全員)は子供がいなく、相続できるのが主人と義姉だけです。もう年齢も高くなり土地を売るか、私達夫婦に買って欲しいと言われています。

A伯母さん…観光地のとてもいい立地に大きな一軒家を所有。でもご夫婦でこちらに住んでるのでまだまだご健在のうちはこちらの家に住む予定。希望としてはここの土地なら買いたい。

B伯母さん…主人の実家のとなりに一軒家を所有。家賃収入が格安なので、それなら私達に買ってもらい利息なしのローンで返してくれればいいよとのこと。言い値は1000万くらい。坪70ほど。ただ同じ市内の中でも田舎のほうで、駅までは車かバス必須。なのでこの土地で私達が家を立てても働くとなると大変。

主人実家…自営業のため仕事の倉庫に使っていた大きな土地が200坪あり。現在仕事はほとんど無く、倉庫も使用していない状態。固定資産税などのお金ばかりかかる。またこの土地は家など建てられない土地のようで、私達が買っても家は建てられません。

現状すぐに出来ることはないと思うのですが…売るくらいなら私達が買うべきでしょうか。お金を貯めて備えておくべきでしょうか。

状況を精査し、慎重に判断すべきです。

相続と土地の現状把握

まず、ご主人家族の土地の状況を整理しましょう。相続は、被相続人（亡くなった人）の財産が相続人（法律で定められた相続権を持つ人）に引き継がれる制度です。今回のケースでは、ご主人とご義姉が相続人となります。土地の売却やご夫婦への売買は、相続が発生する前に行う「生前贈与」や「生前売買」という方法になります。

土地の価値は、立地、面積、地目（土地の用途）、権利関係などによって大きく異なります。A伯母さんの土地は観光地という好立地ですが、B伯母さんの土地は不便な場所にあるため、価格や活用方法を慎重に検討する必要があります。ご主人実家の土地は建ぺい率（敷地面積に対する建物の建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合）の制限など、建築に制限がある可能性があります。（建築基準法）

土地の売買に関する具体的な検討事項

土地の売買を検討する際には、以下の点を注意深く確認しましょう。

* **価格の妥当性:** 公的な評価額（路線価や固定資産税評価額）を参考に、適正価格を判断することが重要です。不動産会社に査定を依頼するのも良いでしょう。
* **権利関係の確認:** 所有権に問題がないか、抵当権（土地に担保が設定されている状態）などの負担がないか、登記簿謄本（土地の所有者や権利関係を記録した書類）で確認する必要があります。
* **土地の用途:** 土地の用途地域（住宅地、商業地など）を確認し、建築可能かどうか、どのような建物が建てられるかを確認しましょう。
* **税金:** 土地の売買には、不動産取得税や登録免許税などの税金がかかります。また、相続税の観点からも、生前贈与や生前売買を行うタイミングや方法を検討する必要があります。（相続税法）
* **資金計画:** ローンの残高、貯蓄額、将来の教育費などを考慮した上で、土地購入に充てられる資金を明確にしましょう。無理のない範囲で計画を立てることが大切です。

A伯母さんの土地とB伯母さんの土地の比較

A伯母さんの土地は好立地ですが、ご夫婦が居住中であるため、すぐに購入できるわけではありません。B伯母さんの土地は価格が比較的安価ですが、立地条件が悪く、活用方法を慎重に検討する必要があります。

ご主人実家の土地について

ご主人実家の土地は、建物を建てられない土地とのことですので、売却を検討するのが現実的です。固定資産税の負担軽減のためにも、早めの売却が望ましいでしょう。

誤解されがちなポイント

「利息なしのローン」は、一見魅力的に見えますが、実際には贈与と変わらない可能性があります。贈与税の課税対象となる可能性があるため、税理士に相談することが重要です。

実務的なアドバイス

まずは、不動産会社や税理士などの専門家に相談し、土地の価値や税金、資金計画についてアドバイスを受けることをお勧めします。複数の専門家の意見を聞き比べることで、より良い判断ができます。

専門家に相談すべき場合

土地の売買は複雑な手続きを伴うため、専門家のサポートが不可欠です。特に、相続税や贈与税の知識が必要な場合は、税理士への相談が必須です。不動産の価値や権利関係については、不動産会社に相談しましょう。

まとめ

義家族の土地の売買は、慎重な検討が必要です。専門家のアドバイスを受けながら、ご自身の状況や将来の計画を踏まえ、最適な判断を下してください。感情的な判断ではなく、冷静にメリットとデメリットを比較検討することが重要です。焦らず、時間をかけてじっくりと検討しましょう。