相続対策の建て貸し、店舗閉店時のリスクとオーナーの責任：コロナ禍と地価高騰が招く不動産問題

実家近くが開発地区になり、数年前から地価高騰しています。もともと畑で農家が多かった地域のため相続税問題が多発しています。大きな通りぞいで立地が良かった知人（高齢者）が相続税対策も兼ねて、不動産営業に勧められて建て貸しをしています。３年前に完成したのですが、コロナ禍でその店舗の経済状況が良くないようです。コロナ前から客はイマイチ少なかったかも…。２店舗入っているのですが、倒産した場合、オーナーが建築ローンを払い続けていくことになりますか？

はい、オーナーは建築ローンを払い続ける責任があります。ただし、状況によっては借り換えや売却などの選択肢も検討できます。

建て貸し契約とオーナーの責任

建て貸しとは、土地の所有者が建物を建て、テナントに貸し出す契約形態です（**賃貸借契約**の一種）。オーナーは土地と建物の所有者であり、テナント（借主）は建物を借りて事業を行う立場です。テナントが倒産しても、オーナーは建物の所有権を維持し、建築ローン（**住宅ローン**の一種）の返済義務は変わりません。これは、契約書に明記されていることが前提となります。

今回のケースにおけるオーナーの責任

質問者様の知人のケースでは、テナントが倒産した場合でも、建築ローンはオーナーが払い続ける必要があります。これは、テナントとの賃貸借契約とは別に、オーナーが金融機関と結んだローン契約に基づく義務だからです。テナントの経営状況が悪くても、オーナーの返済義務は免除されません。

関係する法律と制度

このケースに直接的に関係する法律は、**民法**（賃貸借契約に関する規定）と**抵当権設定契約**（ローン契約に関する規定）です。民法では、賃貸借契約の内容、賃料の支払、建物の修繕責任などが規定されています。抵当権設定契約では、オーナーが土地・建物を担保にローンを組んでいる場合、ローン返済が滞ると金融機関は担保権を行使し、土地・建物を競売にかけることができます。

誤解されがちなポイント

「テナントが倒産したら、ローンも免除されるのでは？」という誤解が多いです。しかし、ローン契約はテナントとの賃貸借契約とは別個に存在します。テナントの経営状況とオーナーのローン返済義務は直接的には関係ありません。

実務的なアドバイスと具体例

テナントが倒産した場合、オーナーはまず、テナントとの賃貸借契約の内容を確認する必要があります。契約書に、テナントの倒産時の対応や、賃料滞納時の措置などが記載されているはずです。次に、金融機関と相談し、ローンの借り換えや返済計画の見直しを検討する必要があります。最悪の場合、建物を売却することも選択肢の一つです。

例えば、新たなテナントを見つける努力をする、もしくは、建物を売却してローンを完済するなどといった対応が考えられます。

専門家に相談すべき場合とその理由

法律や不動産に詳しくない場合、専門家のアドバイスを受けることが重要です。弁護士や不動産鑑定士などに相談することで、契約内容の確認、適切な対応策の検討、リスクの軽減を図ることができます。特に、複雑な契約や高額なローンを抱えている場合は、専門家の助言が不可欠です。

まとめ

建て貸しは、相続対策として有効な手段となる一方、テナントの経営悪化によるリスクも伴います。オーナーは、契約内容を十分に理解し、テナント選び、契約書作成、金融機関との関係構築を慎重に行う必要があります。テナントの倒産という事態に備え、専門家への相談も視野に入れるべきでしょう。特に、高齢者の方が相続対策として行う場合は、リスクを十分に理解した上で、専門家のアドバイスを得ながら進めることが重要です。