相続対策！父名義の土地付き住宅を贈与税なしで母との共有名義にする方法

夫婦間の財産贈与と贈与税の非課税枠

日本の法律では、夫婦間での財産（不動産を含む）の贈与について、一定の金額までは贈与税がかかりません。これを「贈与税の非課税枠」と言います。この非課税枠は、年間110万円です。つまり、毎年110万円までは贈与税を気にせず贈与できます。

今回のケースへの対応：時価評価と非課税枠の活用

ご質問のケースでは、20年前に購入した土地付き住宅を母との共有名義にすることを考えていらっしゃいます。この場合、土地と建物の時価（現在の市場価格）を評価し、その評価額を基に贈与契約を結ぶことになります。（不動産の評価は、不動産鑑定士などの専門家に依頼するのが一般的です。）

もし、住宅の時価が110万円以下であれば、毎年110万円の非課税枠を活用することで、贈与税を支払うことなく母名義にすることができます。しかし、住宅の時価が110万円を超える場合は、複数年に分けて贈与を行うことで対応できます。例えば、時価が220万円であれば、2年かけて毎年110万円ずつ贈与することで、贈与税を回避できます。

関係する法律：贈与税法

このケースで最も関係する法律は「贈与税法」です。贈与税法は、財産を無償で贈与した場合に課税される税金、贈与税について定めています。しかし、前述の通り、夫婦間には年間110万円の非課税枠が設けられています。

誤解されがちなポイント：時価評価の重要性

土地や建物の価値は、購入時とは異なる可能性があります。土地の価格変動や建物の老朽化などを考慮した「時価」を正確に評価することが、贈与税の計算、そして非課税枠の活用において非常に重要です。時価評価は専門家である不動産鑑定士に依頼するのが安全です。

実務的なアドバイス：手続きの流れ

1. **不動産の評価**: 不動産鑑定士に依頼して、土地と建物の時価を評価してもらいます。
2. **贈与契約書の作成**: 弁護士や司法書士に依頼して、贈与契約書を作成します。
3. **贈与税申告**: 贈与額が非課税枠を超える場合は、贈与税の申告が必要です。税務署に申告書を提出します。
4. **名義変更**: 所有権移転登記の手続きを行います。これは法務局で行います。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の評価や贈与契約、税務申告は専門的な知識が必要です。時価評価を誤ると、税務調査で指摘を受ける可能性があります。そのため、不動産鑑定士、弁護士、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。特に、高額な不動産の場合、専門家のアドバイスは不可欠です。

まとめ：贈与税を回避するためのポイント

父名義の土地付き住宅を母との共有名義にするには、不動産の時価を正確に評価し、贈与税法の非課税枠を有効に活用することが重要です。専門家の力を借りながら、計画的に手続きを進めることで、贈与税を回避し、スムーズに名義変更を行うことができます。 年間110万円の非課税枠を理解し、複数年に分けて贈与を行うことも検討しましょう。 また、専門家への相談は、トラブルを防ぎ、安心安全な手続きを進める上で非常に重要です。