相続後の不動産、勝手に売却・担保利用を防ぐ方法：兄弟３名共有から２名共有への相続と権利保護

【背景】
* 私の実家は、父と母と私の兄弟３人の名義で土地と家が所有されていました。
* 最近、兄が亡くなりました。兄には子供も配偶者もいません。
* 残された私と弟の２人で相続手続きを進めることになりました。
* しかし、兄の遺品整理中に、兄が家の権利証（登記済権利証）を持ち出していたことが発覚しました。
* 権利証にはキラキラのシールが貼ってありました。
* 弟が権利証を保管しているため、私自身は権利証を見ていません。
* 弟が勝手に家を売却したり、担保にしてお金を借りたりするのではないかと心配です。

【悩み】
* 現状、土地と家の名義は３人のままです。この名義のまま、弟は家を売却したり、担保にしたりすることは可能でしょうか？
* もし可能であれば、それを防ぐために、私としてはどのような手続きを法務局などでとるべきでしょうか？

名義変更と所有権保存登記が必要です。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、権利証（登記済権利証）とは、不動産の所有権を証明する書類ではありません。あくまで、登記された事実を証明する書類です。キラキラシールは、偽造防止のためのものです。重要なのは、法務局に登録されている「登記簿」です。（登記簿：不動産の所有者や抵当権などの権利関係を記録した公的な帳簿）相続によって不動産の所有権が移転するには、相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。相続登記が完了するまでは、法的には亡くなった方の名義のままです。

今回のケースへの直接的な回答

ご兄弟３名の名義のままでは、弟さんは単独で家を売却したり、担保にしたりすることはできません。しかし、相続登記がされていない状態では、弟さんが他の相続人（あなた）の同意を得ずに、売却や担保設定を行う可能性はゼロではありません。そのため、速やかに相続登記を行い、所有権をあなたと弟さんの２名に名義変更することが重要です。

関係する法律や制度がある場合は明記

民法（相続に関する規定）と不動産登記法が関係します。民法は相続の発生と相続人の決定、相続財産の分割などを規定しています。不動産登記法は、不動産の所有権やその他の権利を登記簿に記録し、その権利を保護する制度を定めています。

誤解されがちなポイントの整理

権利証を持っているからといって、その人が自由に不動産を処分できるわけではありません。権利証は所有権を証明するものではなく、登記簿に記載された内容を確認するための書類です。重要なのは、登記簿上の名義です。また、相続登記は、相続開始後３ヶ月以内に行うことが推奨されていますが、法的な期限はありません。しかし、相続登記が遅れると、様々なトラブルのリスクが高まります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **相続登記の手続きを速やかに開始しましょう。** 司法書士や弁護士に依頼することをお勧めします。専門家であれば、スムーズに手続きを進めることができます。
2. **弟さんとの間で、相続に関する合意形成を図りましょう。** 話し合いが難航する場合は、弁護士などの専門家の介入が必要となる場合があります。
3. **仮に弟さんが相続登記に協力しない場合、家庭裁判所に相続分割の審判を申し立てることができます。** この場合も、弁護士に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続手続きは複雑で、専門知識が必要です。特に、相続人間で争いが生じている場合や、不動産の価値が高い場合は、専門家（司法書士、弁護士）に相談することを強くお勧めします。専門家は、手続きの進め方や法的リスクを適切に判断し、あなたをサポートしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 権利証は所有権を証明するものではない。登記簿上の名義が重要。
* 相続登記を速やかに完了させることが、不動産の不正な売却や担保利用を防ぐための最善策。
* 相続手続きは複雑なため、司法書士や弁護士などの専門家に相談することが推奨される。
* 弟さんとの円滑なコミュニケーションと合意形成が不可欠。