相続放棄された隣の不動産、購入したい！ 抵当権付き物件の交渉と手続きを解説

抵当権と相続放棄、基礎知識を理解する

不動産に関する問題は、専門用語が多くて難しく感じますよね。まずは、今回のテーマに関わる基本的な知識を整理しましょう。

・相続放棄とは？

相続放棄とは、亡くなった人（被相続人（ひそうぞくにん））の財産を一切相続しないことです。財産には、プラスの財産（現金、不動産など）だけでなく、マイナスの財産（借金など）も含まれます。相続放棄をすると、最初から相続人ではなかったことになります。

・抵当権とは？

抵当権とは、お金を借りた人（債務者）が返済できなくなった場合に、お金を貸した人（債権者）が、担保となっている不動産を競売（裁判所を通じて売却すること）にかけて、貸したお金を回収できる権利のことです。今回のケースでは、銀行がお金を貸した債権者で、不動産に抵当権を設定しています。

・相続財産管理人とは？

相続人が誰もいない場合や、相続人全員が相続放棄をした場合、その不動産は「相続財産」として扱われます。この相続財産を管理し、清算（借金の返済など）を行うのが「相続財産管理人」です。相続財産管理人は、家庭裁判所が選任します。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、相続放棄された不動産に抵当権が設定されているため、購入するためにはいくつかのステップを踏む必要があります。

1. 相続財産管理人との交渉

まずは、家庭裁判所が選任した相続財産管理人と交渉します。購入の意思を伝え、売買に関する条件（価格、支払い方法など）を話し合います。

2. 債権者への配分

相続財産管理人は、不動産を売却して得たお金から、まず抵当権者である銀行などの債権者に対して、債権額（残っている借金の額）を支払います。抵当権が設定されている場合、債権者は優先的に弁済を受けることができます。

3. 購入代金の支払い

債権者への支払いが完了した後、残ったお金があれば、それを相続財産管理人に支払い、不動産の所有権を取得します。

関係する法律と制度

この問題に関係する主な法律は以下の通りです。

・民法

相続、抵当権、売買など、不動産に関する基本的なルールが定められています。

・相続放棄

相続放棄の手続きや効果について定めています。

・不動産登記法

不動産の登記（権利関係を記録すること）に関するルールを定めています。

・民事執行法

抵当権を実行し、不動産を競売する手続きについて定めています。

誤解されがちなポイント

この問題で、よく誤解されるポイントを整理しましょう。

・銀行が売却できるわけではない？

銀行は抵当権者であって、直接的に不動産を売却する権限を持っているわけではありません。銀行は、債務者が返済できない場合に、裁判所に競売を申し立てることができます。しかし、今回のケースでは、相続財産管理人との交渉が優先されます。

・相続放棄されたから、すぐに自分のものになる？

相続放棄されたからといって、すぐにその不動産が自分のものになるわけではありません。相続財産管理人が選任され、売却の手続きを進める必要があります。

・抵当権が消える？

不動産を売却し、その売却代金で銀行の債権が全て支払われれば、抵当権は消滅します。しかし、債権が残っている場合は、抵当権は消滅せず、購入後もその影響を受ける可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例

実際に不動産を購入する際の、実務的なアドバイスを紹介します。

・相続財産管理人の調査

まずは、家庭裁判所に行って、相続財産管理人が誰なのかを確認しましょう。裁判所のウェブサイトで公開されている場合もあります。

・専門家への相談

弁護士や司法書士などの専門家に相談し、手続きの流れや注意点についてアドバイスを受けることを強くお勧めします。特に、抵当権に関する知識や、相続財産管理人の交渉は専門的な知識が必要です。

・物件の調査

不動産の状況（建物の状態、周辺環境など）を詳しく調査しましょう。また、固定資産税の滞納がないかなども確認が必要です。

・売買契約の締結

相続財産管理人との間で売買契約を締結します。契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば、専門家に相談しましょう。

・代金の支払いと登記

売買代金を支払い、所有権移転登記（自分の名義にすること）を行います。この手続きも、専門家に依頼するのが一般的です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、必ず専門家（弁護士、司法書士など）に相談しましょう。

• 相続財産管理人の連絡先がわからない場合
• 相続財産管理人との交渉がうまくいかない場合
• 抵当権に関する手続きが複雑で理解できない場合
• 売買契約の内容が理解できない場合

専門家は、法律の専門知識と豊富な経験から、適切なアドバイスをしてくれます。また、手続きを代行してくれるため、安心して進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の問題を解決するための重要ポイントをまとめます。

・相続放棄された不動産を購入するには、相続財産管理人との交渉が不可欠です。

・抵当権付きの不動産を購入する場合は、債権者への支払いなどを考慮する必要があります。

・専門家（弁護士、司法書士）に相談し、アドバイスを受けながら手続きを進めることが重要です。

相続放棄された不動産の購入は、複雑な手続きを伴いますが、専門家のサポートを受けながら、慎重に進めれば、必ず解決できます。諦めずに、まずは専門家に相談することから始めてみましょう。