相続放棄後のマンション競売、母が購入し住み続けることは可能？メリット・デメリットを解説

競売と相続放棄、まずは基礎知識から

今回のケースを理解するために、まずは基本的な知識から確認しましょう。

・相続放棄とは？

相続放棄とは、亡くなった方の遺産（プラスの財産もマイナスの財産も含む）を一切相続しないという手続きです。今回のケースでは、父親の財産よりも借金の方が多かったため、相続放棄を選択されたようです。相続放棄をすると、借金を相続する義務はなくなりますが、連帯保証人である場合は、自分が借金を返済しなければならない場合があります。

・競売とは？

競売（けいばい）とは、裁判所が債務者（借金をしている人）の財産を強制的に売却し、その売却代金から債権者（お金を貸した人）への借金返済に充てる手続きです。今回のケースでは、父親が残したマンションの借金を返済するために、マンションが競売にかけられることになりました。

・連帯保証人とは？

連帯保証人（れんたいほしょうにん）とは、主たる債務者（今回のケースでは父親）が借金を返済できなくなった場合に、代わりに借金を返済する義務を負う人です。母親は父親のマンションの借金の連帯保証人であったため、父親が相続放棄をした後、借金の返済を求められることになりました。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、母親が競売にかけられたマンションを買い取ることは可能です。競売に参加し、落札（入札して買い取ること）すれば、そのマンションの所有者になれます。

しかし、いくつか注意点があります。まず、競売に参加するためには、落札に必要な資金を用意する必要があります。今回のケースでは、銀行の見積もりでは競売での売却価格が約350万円と予想されていますが、実際にいくらで落札されるかは、他の入札者の状況によって変わります。また、落札後には、登記費用や固定資産税などの費用も発生します。

次に、母親がマンションを買い取った場合、今まで支払っていたアパートの家賃を返済に充てるという計画は、一見すると合理的に見えます。しかし、ローンの返済額や固定資産税、修繕費などを考慮すると、本当に全額返済できるのか、慎重に検討する必要があります。返済計画を立てる際には、専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談することをおすすめします。

関係する法律や制度

今回のケースで特に関係する法律や制度は、以下の通りです。

・民法

相続や連帯保証に関する基本的なルールを定めています。相続放棄や連帯保証人の責任についても、民法で規定されています。

・不動産競売に関する法律

競売の手続きや、競売物件の売却に関するルールを定めています。競売に参加する際には、これらの法律を理解しておく必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

今回のケースで、誤解されやすいポイントを整理しておきましょう。

・相続放棄をすれば、連帯保証人の責任も消える？

いいえ、相続放棄をしても、連帯保証人の責任は消えません。連帯保証人は、主たる債務者が借金を返済できない場合に、代わりに返済する義務を負います。今回のケースでは、父親が相続放棄をしたため、母親に返済義務が発生しました。

・競売で売却されれば、借金はすべてなくなる？

いいえ、競売で売却された金額が、借金の総額に満たない場合は、残りの借金を返済する必要があります。今回のケースでは、競売での売却価格が約350万円と予想されていますが、借金の総額が1,000万円近くあるため、残りの借金をどうするのか、検討する必要があります。

・競売で自分が落札すれば、他の人に迷惑がかからない？

いいえ、競売で自分が落札した場合でも、他の債権者（お金を貸した人）に対して、返済義務を負う可能性があります。例えば、マンションに抵当権が設定されている場合、落札代金から抵当権者に優先的に弁済されることになります。残りの金額で、他の債権者への返済に充てられます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースで、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

・資金計画を立てる

競売に参加するためには、まず資金計画を立てる必要があります。具体的には、

• 競売に必要な資金（入札保証金、落札代金、登記費用など）を把握する。
• 資金をどのように調達するのか（貯蓄、親族からの借り入れ、住宅ローンなど）を検討する。
• ローンの返済計画や、固定資産税、修繕費などの費用を考慮した、現実的な返済計画を立てる。

・専門家への相談

資金計画や返済計画を立てる際には、専門家（ファイナンシャルプランナー、不動産鑑定士、弁護士など）に相談することをおすすめします。専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。

・競売物件の調査

競売に参加する前に、物件の状況を詳しく調査することが重要です。具体的には、

• 物件の権利関係（抵当権、差押えなど）を確認する。
• 物件の現況（建物の状態、周辺環境など）を確認する。
• 過去の売買事例や、近隣の相場を調べて、適正な入札価格を検討する。

・競売以外の選択肢も検討する

競売に参加する以外にも、いくつかの選択肢があります。例えば、

• 債権者との交渉：債権者と交渉し、分割払いや減額をしてもらう。
• 任意売却：競売前に、不動産会社を通じて、市場価格で売却する。

これらの選択肢についても、専門家と相談しながら、検討してみましょう。

・具体的な例

例えば、母親が競売でマンションを350万円で落札し、500万円の住宅ローンを組んだとします。この場合、

• 落札代金：350万円
• 登記費用など：50万円
• 借入金：500万円

となります。この場合、50万円は自己資金で賄う必要があります。また、ローン返済と固定資産税、修繕費などを考慮すると、毎月の負担は大きくなります。アパートの家賃（6万円）を返済に充てても、生活費が足りなくなる可能性もあります。そのため、入念な資金計画と、専門家への相談が不可欠です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の専門家に相談することをおすすめします。

・弁護士

相続放棄の手続きや、連帯保証に関する法的問題について相談できます。また、債権者との交渉や、競売に関する手続きについても、アドバイスを受けることができます。

・不動産鑑定士

競売物件の適正な価格を評価してもらえます。また、物件の権利関係や、将来的な価値についても、アドバイスを受けることができます。

・ファイナンシャルプランナー

資金計画や、返済計画について相談できます。また、将来的な生活設計についても、アドバイスを受けることができます。

・税理士

相続税や、固定資産税に関する相談ができます。また、税金に関する節税対策についても、アドバイスを受けることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、母親が競売にかけられたマンションを買い取り、住み続けることは可能です。しかし、

• 資金計画をしっかりと立てる
• 専門家（弁護士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談する
• 競売以外の選択肢も検討する

ことが重要です。特に、資金計画と返済計画は、今後の生活を左右する重要な要素です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていきましょう。