相続放棄後の不動産、債権者はどうなる？売却手続きを徹底解説！

相続放棄とは、故人（被相続人）の遺産を一切相続しないという意思表示のことです。相続放棄をすると、その人は最初から相続人ではなかったものとみなされます（民法939条）。つまり、借金などのマイナスの財産だけでなく、プラスの財産である不動産も相続する権利を失います。

今回のケースのように、相続人全員が相続放棄をした場合、その不動産は最終的に「国」のものになります（民法952条）。これは、誰も相続する人がいなくなった財産は、最終的に国のものになるという決まりがあるからです。これを「帰属」といいます。

根抵当権（ねていとうけん）とは、継続的な取引から生じる不特定多数の債権を担保するための権利です。今回のケースでは、債権者であるあなたは、亡くなった債務者の不動産に対して、お金を貸したことに対する担保として根抵当権を設定していたことになります。

相続人全員が相続放棄をした場合、その不動産の所有者は最終的に国になります。しかし、すぐに国が管理するわけではありません。この場合、家庭裁判所は「相続財産清算人（そうぞくざいさんせいさん）」を選任します。

相続財産清算人は、故人の財産を管理し、債権者への弁済などを行います。不動産の売却も、この相続財産清算人が行うことになります。したがって、不動産を売却する手続きは、相続財産清算人を相手に進めることになります。

今回のケースで重要となる法律は、民法です。特に以下の条文が関係します。

相続財産清算人制度は、相続人がいない場合に、故人の財産を適切に管理し、債権者や受遺者（遺言で財産を受け取る人）への弁済を行うための制度です。相続財産清算人は、弁護士や司法書士などの専門家が選任されることが一般的です。

よくある誤解として、相続放棄があった場合、すぐに債権者が不動産を売却できると考える方がいます。しかし、それは誤りです。

相続放棄があった場合、不動産の所有権は相続人から国に移ります。そして、売却手続きを行うのは、家庭裁判所が選任した相続財産清算人です。債権者は、相続財産清算人を通じて、自分の債権を回収することになります。

相続放棄後の不動産の売却手続きは、以下のようになります。

相続放棄の確認： まず、相続人全員が相続放棄をしたことを確認します。これは、家庭裁判所の相続放棄申述受理通知書などで確認できます。
相続財産清算人の選任： 債権者は、家庭裁判所に対して、相続財産清算人の選任を申し立てることができます。申し立ては、債務者の最後の住所地の家庭裁判所に行います。
相続財産清算人による財産管理： 家庭裁判所が相続財産清算人を選任すると、清算人は故人の財産を調査し、管理を開始します。
債権者への通知と債権届出： 相続財産清算人は、債権者に対して、債権の届け出を促す公告を行います。債権者は、定められた期間内に、自分の債権の内容を相続財産清算人に届け出ます。
不動産の売却： 相続財産清算人は、不動産を売却するために必要な手続きを行います。売却方法は、入札や任意売却など、様々な方法があります。
債権者への配当： 不動産の売却代金から、売却にかかった費用などを差し引いた後、債権者に対して、債権額に応じて配当が行われます。根抵当権設定者であるあなたは、優先的に弁済を受けられる可能性があります。
残余財産の国庫への帰属： 債権者への配当後、残った財産は国庫に帰属します。

この手続きは複雑で時間がかかる場合があります。専門家である弁護士や司法書士に相談し、手続きを依頼することをお勧めします。

今回のケースでは、以下の理由から、専門家への相談が不可欠です。

手続きの複雑さ： 相続放棄後の不動産の売却手続きは、専門的な知識と経験が必要です。書類の作成や、家庭裁判所とのやり取りなど、個人で行うには負担が大きいです。
債権回収の可能性： 根抵当権設定者であるあなたは、債権を回収できる可能性があります。専門家に相談することで、より有利な条件で債権を回収できる可能性があります。
時間と労力の節約： 専門家に依頼することで、手続きにかかる時間と労力を大幅に節約できます。

弁護士や司法書士は、相続問題や不動産に関する専門知識を持っており、あなたの状況に合わせて最適なアドバイスをしてくれます。また、手続きを代行してくれるため、あなたは安心して手続きを進めることができます。

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

相続問題は、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。今回の解説が、少しでもお役に立てれば幸いです。もし、ご自身の状況で不安な点や疑問点があれば、専門家にご相談ください。