相続放棄後の共有不動産と駐車場賃貸契約：次女・四女は契約できる？

【背景】
私の姉（長女）が亡くなり、4姉妹で共有していた土地と、姉名義の建物（土地の姉の持分部分に建っている）を相続することになりました。姉は、土地の一部を駐車場として貸し出し、管理会社に管理を委託していました。次女と四女は相続を放棄しました。

【悩み】
相続放棄した次女と四女は、姉と管理会社の間で結ばれていた駐車場賃貸契約に関わることができるのでしょうか？弁護士さんからは、三女（私）が契約を解除しない限り、次女と四女は何もできないと言われました。本当にそうなのでしょうか？また、次女と四女は、自分の持分について、今後何かできることはあるのでしょうか？現在、相続に関する分割協議は決裂しています。

三女の承諾が必要。次女・四女は単独では契約不可。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この問題は、共有不動産（複数の所有者が共同で所有する不動産）の相続と、相続放棄（相続権を放棄すること）、そして賃貸借契約（不動産を借りる契約）が複雑に絡み合っています。

まず、共有不動産とは、例えば4姉妹で土地を共有している場合、各人がそれぞれ四分の一ずつ所有権を持つ状態です。各共有者は、自分の持分について自由に処分できます（ただし、他の共有者の権利を侵害してはいけません）。

相続放棄とは、相続が発生した際に、相続財産を受け継がないことを法的に宣言することです。相続放棄をすると、相続財産に関する一切の権利義務を放棄することになります。

賃貸借契約とは、貸主が借主に不動産の使用を許諾し、借主が貸主に対し賃料を支払う契約です。今回のケースでは、姉が土地の一部を駐車場として貸し出しており、管理会社との間に賃貸借契約が成立しています。

今回のケースへの直接的な回答

弁護士の意見は正しいです。次女と四女は相続放棄をしているため、長女との駐車場賃貸借契約には直接関与できません。なぜなら、契約当事者である長女の権利義務は、相続放棄によって三女にのみ承継されるからです。次女と四女が駐車場契約に関与するには、まず三女が既存の契約を解除する必要があります。その後、三女が自分の持分と、次女・四女の持分を合わせて新たな賃貸借契約を結ぶか、もしくは次女・四女が三女からその持分の使用権を借りるなどの方法をとる必要があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

民法（特に共有に関する規定と相続に関する規定）が関係します。民法では、共有者の持分に関する権利や、相続放棄の手続き、相続財産の承継などが規定されています。

誤解されがちなポイントの整理

「相続放棄をしたから、共有不動産自体に関われない」という誤解は避けなければなりません。相続放棄は、相続財産を受け継がないことを意味しますが、共有不動産の持分そのものは消滅しません。次女と四女は、自分の持分について、例えば、三女との間で分割協議を行い、持分を売却したり、他の共有者から買収したりするといった行為は可能です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

次女と四女は、まず三女と話し合い、相続財産の分割について合意形成を図るべきです。弁護士や司法書士などの専門家の力を借りながら、協議を進めることが重要です。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に分割協議の調停を申し立てることができます（調停は裁判よりも穏便に解決できる手続きです）。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続問題、特に共有不動産の相続は複雑な法律問題を伴うため、専門家である弁護士や司法書士に相談することが強く推奨されます。特に、分割協議が難航している場合は、専門家のアドバイスを受けることで、紛争を未然に防ぎ、円満な解決を図ることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

相続放棄をした次女と四女は、長女との既存の駐車場賃貸契約には直接関与できません。三女の承諾なしに契約を継続したり、新たに契約を結ぶことはできません。しかし、自分の持分については、三女との協議や、専門家の助力を得ながら、売却や買収といった処分を行うことは可能です。相続問題で行き詰まった場合は、速やかに弁護士や司法書士に相談しましょう。