相続時における建物付宅地の評価方法：兄弟間の遺産分割協議での注意点

1. 相続財産評価の基本と建付地の定義

相続財産の評価は、相続税法に基づいて行われます。相続税法では、相続財産の価額を時価（売買された場合に相当すると認められる価格）で評価するとしています。土地の評価は、一般的に路線価（国税庁が公表する土地の価格）や類似地の取引事例などを参考に算出されます。

建付地とは、質問者様の理解の通り、建物と土地の所有者が同一人の土地のことを指します。 建物と土地の所有者が異なる場合は、底地（土地）と地上権（建物を建てる権利）に分かれて評価されます。

2. 今回のケースにおける建付地の扱い

質問者様のケースでは、5年前に父所有の家が解体され、その後兄夫婦名義の建物が建てられました。そのため、現在、土地は父名義、建物は兄夫婦名義という状態です。この場合、厳密には建付地ではありません。土地と建物の所有者が異なるため、土地と建物の評価を別々に行う必要があります。

3. 建付地と非建付地の評価方法の違い

建付地の場合、建物が土地の価格に影響を与えます。具体的には、建物の老朽化や種類によって、更地価格から減価修正（建付減価）が行われます。堅固な建物であれば約2割、非堅固な建物であれば約1割の減価が考慮されることが多いです。

今回のケースのように、建物の所有者が土地の所有者と異なる場合は、建付減価は適用されません。土地の評価は、更地価格を基準に行います。ただし、建物が土地の価格に影響を与える可能性はあります。例えば、建物が老朽化している場合、土地の価値が下がる可能性があります。

4. 使用貸借減価と共有減価について

質問にある「使用貸借減価」は、土地を無償で貸している場合に、その土地の価値が下がることを考慮した減価です。質問者様のケースでは、兄夫婦が土地を使用している状態ですが、それが無償かどうかが重要です。無償であれば、使用貸借減価が考慮されます。有償であれば、その賃借料を考慮して評価する必要があります。

共有状態にある土地は、共有持分に応じて評価されます。共有状態自体が土地の価値を下げるという「共有減価」は、必ずしも認められるものではありません。ただし、共有状態が売買を困難にするなど、市場価値に影響を与える可能性はあります。

5. 兄夫婦の建物所有の影響

兄夫婦が建物を所有していることは、土地の評価に直接的な影響を与えませんが、遺産分割協議においては重要な要素となります。土地と建物の評価を別々に行い、それぞれの持分を考慮して遺産分割協議を進める必要があります。

6. 専門家への相談

相続税の申告や遺産分割協議は複雑な手続きです。少しでも不安な点があれば、税理士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた適切なアドバイスをしてくれます。

7. まとめ

相続財産の評価は、相続税法に基づき、時価で行われます。建付地かどうか、使用貸借の有無、共有状態など、様々な要素が評価に影響を与えます。正確な評価を行うには、専門家の助言を受けることが重要です。今回のケースでは、更地価格を基準に、使用貸借の有無、共有状態などを考慮した上で、土地の評価を行う必要があります。専門家と相談し、公平かつ円満な遺産分割協議を進めましょう。