相続物件、マンションvsアパート！どちらが得？収入とリスクを徹底比較

相続物件選びの基礎知識

相続（そうぞく）とは、人が亡くなったときに、その人の持っていた財産（現金、不動産、株など）を、家族などの特定の人が引き継ぐことです。今回の質問では、相続する財産が不動産、つまりマンションやアパートというわけですね。

不動産を相続する際には、その不動産から得られる収入（家賃収入）と、その不動産を維持するための費用（管理費、修繕費、税金など）を考慮する必要があります。また、不動産には、建物の老朽化や、地震などの自然災害によるリスクも存在します。

相続財産を選ぶ際には、これらの要素を総合的に判断し、将来的に見て安定した収入が見込めるか、リスクをどの程度許容できるかを考慮することが重要です。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、渋谷区のマンションと大田区と地方のアパート2棟が候補です。マンションは高収入が見込めますが、空室リスクや建物の老朽化リスクがあります。一方、アパートは収入はやや低いものの、土地を持っていること、複数の部屋があることでリスクを分散できるメリットがあります。

結論としては、リスク分散の観点から、アパート2棟の方がより安定した相続物件と言えるでしょう。特に、地方のアパートは、空室リスクが低いという点が魅力です。ただし、建物の状態や修繕費用については、専門家（不動産鑑定士や建築士）に相談して、詳細な評価を受けることをお勧めします。

関係する法律や制度

相続に関わる法律としては、民法（みんぽう）が重要です。民法では、相続の対象となる財産の範囲や、相続人の順位、相続分の割合などが定められています。

また、不動産を相続する際には、不動産登記（ふどうさんとうき）という手続きが必要です。これは、誰がその不動産の所有者であるかを公的に記録するものです。相続登記を行うことで、相続した不動産の権利を第三者に対抗できるようになります。

今回のケースでは、相続税は考慮しなくて良いとのことですが、相続税が発生する場合には、相続税法に基づいて計算されます。相続税の計算には、不動産の評価額（固定資産税評価額や路線価など）が用いられます。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「高収入の物件が必ずしも良い物件とは限らない」という点があります。高収入の物件は魅力的ですが、空室リスクや修繕費などの費用も高くなる可能性があります。また、一つの物件に依存することは、リスク集中につながります。

もう一つの誤解は、「古い物件は必ず悪い」というものです。確かに、古い物件は修繕費用がかかる可能性がありますが、土地の価値が高い場合や、家賃収入が安定している場合には、魅力的な物件となることもあります。重要なのは、物件の状態を正確に把握し、将来的な収益性を見極めることです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

不動産を相続する際には、以下の点に注意しましょう。

• 物件の現状調査： 専門家（不動産鑑定士、建築士）に依頼して、物件の価値や状態を正確に評価してもらいましょう。
• 収支シミュレーション： 将来の家賃収入、修繕費、税金などを考慮して、収支シミュレーションを行いましょう。
• リスク分散： 複数の物件を所有することで、リスクを分散することができます。
• 専門家への相談： 不動産に関する専門家（不動産会社、税理士、弁護士）に相談し、アドバイスを受けましょう。

具体例として、地方のアパートの場合、空室リスクが低いというメリットがあります。これは、その地域に住む人が多く、賃貸需要が安定しているからです。一方、マンションの場合、立地が良いというメリットがありますが、空室になった場合の収入減少リスクがあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合には、専門家への相談をお勧めします。

• 物件の評価が難しい場合： 不動産鑑定士に依頼して、物件の適正な価値を評価してもらいましょう。
• 税金に関する疑問がある場合： 税理士に相談して、相続税や固定資産税に関するアドバイスを受けましょう。
• 法的問題が発生した場合： 弁護士に相談して、相続に関する法的問題を解決しましょう。
• 物件の管理に不安がある場合： 不動産会社に管理を委託することを検討しましょう。

専門家は、それぞれの分野における専門知識と経験を持っており、あなたの状況に合わせた的確なアドバイスをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、相続物件として、アパート2棟の方が、リスク分散の観点から、より安定していると考えられます。マンションは高収入が見込めるものの、空室リスクや建物の老朽化リスクがあります。アパートは、土地を持っていること、複数の部屋があることでリスクを分散できます。ただし、最終的な判断は、物件の詳細な調査結果や、ご自身のリスク許容度によって異なります。

相続物件を選ぶ際には、収入、費用、リスクを総合的に考慮し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をすることが重要です。