相続登記における表示変更登記：遺贈と効力のない登記の扱いについて徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この質問は、不動産登記法（登記簿に不動産の所有者や権利関係を記録する法律）における表示変更登記と、遺贈（遺言によって財産を相続させること）に関するものです。表示変更登記とは、登記簿に記載されている住所などの表示事項に変更があった場合に行う登記です。 被相続人が死亡した場合、相続登記を行う前に、被相続人の住所変更登記が必要となる場合があります。 これは、正確な情報を登記簿に反映させるためです。 効力のない登記とは、例えば、既に抹消された登記や、誤ってなされた登記など、法的効力を失った登記を指します。

今回のケースへの直接的な回答

質問にあるケースでは、たとえ2番地の登記が効力のない登記であっても、表示変更登記の申請は可能です。 登記官は、登記簿上の全ての情報を正確に反映させる義務を負っているため、効力のない登記であっても、その表示事項に変更があれば、表示変更登記を行う必要があります。 登記の目的欄に「2番、3番登記名義人住所変更」と記載することは適切です。 複数の不動産について住所変更を行う場合、それぞれの不動産について個別に記載する必要はありません。

関係する法律や制度がある場合は明記

不動産登記法が直接的に関係します。特に、同法における表示変更登記に関する規定が重要です。 具体的な条文は、法改正等で変更される可能性があるため、最新の法令集を参照してください。

誤解されがちなポイントの整理

「現に効力の有する登記の番号のみ」という認識は、一部正しいですが、今回のケースのように、効力のない登記であっても、表示事項に変更があれば、表示変更登記の対象となる点が誤解されやすいポイントです。 効力のない登記は、法的効力がないものの、登記簿には記録として残っています。 その記録上の情報に修正が必要な場合、表示変更登記は必要になります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、2番地が抵当権設定登記（不動産を担保に融資を受ける際に設定される登記）が抹消された後、所有権移転登記がなされていない状態だとします。この場合、2番地の登記は効力を失っていますが、被相続人の住所変更があれば、表示変更登記を行う必要があります。 この際、登記申請書には、2番地と3番地の両方の不動産に関する表示変更を記載し、それぞれの登記簿番号を明記します。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は専門的な知識が必要な手続きです。 複雑なケースや、登記手続きに不慣れな場合は、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。 誤った手続きを行うと、相続登記に支障をきたしたり、後々トラブルに発展する可能性があります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 効力のない登記であっても、表示事項に変更があれば表示変更登記は必要です。
* 複数の不動産の表示変更は、まとめて申請できます。
* 不動産登記は専門的な知識が必要なため、不明な点があれば専門家に相談しましょう。

この解説が、質問者の方だけでなく、不動産登記について学びたい全ての方にとって役立つことを願っています。