相続登記未了の土地賃貸、20年毎の更新料請求は可能？7年経過後の対応策を徹底解説

【質問】士業関係者の方のご意見を賜りたいです。土地賃貸の更新料請求(20年毎)について。亡祖父の代より賃貸している土地があります。その土地は相続登記を放置していたため、亡祖父の名義のままです。そんな中、20年に1度の更新のタイミングが来ました。馴染みの不動産業者社長とその息子の司法書士(資格を取得したばかり)からは、名義が祖父なので、更新料の請求はできないと言われました。でも、土地は今でも継続賃貸しています。これは平成25年のことなので、7年も経過してしまいました。なぜ、今頃かというと、その不動産業者と司法書士が土地の賃借人と懇意であったと最近耳にしたからです。事実、名義が祖父のままだと請求できないのでしょうか？また、更新のタイミングから7年が経過していますが、どのようにすれば請求できますでしょうか？弁護士先生に依頼するか検討しています。ご教授をお願いします。

【背景】
* 亡祖父から相続した土地を賃貸中。
* 相続登記が未了のまま、祖父名義で賃貸継続。
* 20年毎の更新時期に、不動産業者と司法書士から更新料請求不可と説明を受ける。
* 7年経過後に、不動産業者と賃借人の親密な関係を知る。

【悩み】
* 祖父名義のままでも更新料を請求できるのかどうか。
* 更新時期から7年経過している場合の請求方法。
* 弁護士への依頼が必要かどうか。

更新料請求は可能です。弁護士への相談も有効です。

土地賃貸と更新料請求の基礎知識

土地の賃貸借契約は、民法（日本の基本的な法律）で定められています。契約期間満了後も賃貸借が継続されている場合、更新（契約期間の延長）が認められます。更新料は、契約更新時に支払われる対価です。契約書に更新料に関する条項があれば、それに従います。条項がない場合でも、慣習や事情を考慮して裁判所が判断します。重要なのは、**所有権**（その土地の所有者である権利）と**賃借権**（その土地を借りる権利）は別物であるということです。所有権者が変わっても、賃借権は継続します。

今回のケースへの回答：更新料請求の可能性

相続登記が未了でも、相続人は土地の所有者です。そのため、相続人であるあなたが更新料を請求することは可能です。不動産業者と司法書士の意見は誤りです。ただし、相続登記が未了であることは、請求手続きを複雑にする可能性があります。相続関係を証明する書類が必要になるでしょう。

関係する法律と制度

* **民法**: 賃貸借契約に関する規定。更新料の有無や額は契約内容や慣習によって異なります。
* **相続法**: 相続に関する規定。相続登記の未了は、相続人の権利行使を困難にする可能性があります。

誤解されがちなポイント：相続登記と賃借権

相続登記が未了でも、相続人は法的に土地の所有者です。所有権と賃借権は別物であり、所有権の登記状況が賃借権に影響を与えることはありません。不動産業者と司法書士の意見は、この点を誤解している可能性があります。

実務的なアドバイス：請求手続き

1. **相続関係を証明する書類を準備する**: 戸籍謄本、相続放棄の有無を証明する書類などが必要です。
2. **賃借人に更新料請求の意思表示をする**: 書面で請求するのが望ましいです。内容証明郵便（郵便局が内容を証明するサービス）を利用すると証拠として有効です。
3. **契約書を確認する**: 更新料に関する条項があれば、それに従い請求します。条項がない場合は、過去の更新事例や相場を参考に請求額を決定します。
4. **必要に応じて弁護士に相談する**: 7年経過していることや、不動産業者と賃借人の関係性などから、弁護士に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合

* 賃借人が更新料の支払いを拒否した場合。
* 請求額について賃借人と合意できない場合。
* 法律的な手続きに不安がある場合。
* 相続関係の証明に困難がある場合。

まとめ：相続登記未了でも更新料請求は可能

相続登記が未了であっても、相続人は土地の所有者であり、更新料を請求する権利を有します。 7年経過していることや、不動産業者と賃借人の関係性などを考慮すると、弁護士に相談して適切な手続きを進めることが重要です。早急に弁護士に相談し、状況を説明し、今後の対応策を検討することを強くお勧めします。専門家の適切なアドバイスを得ることで、スムーズな解決に繋がるでしょう。