相続登記未済・放置不動産の公売：固定資産税未納と所有者不明の落とし穴

【背景】
亡くなった父が所有していた土地（相続登記未済）を放置していました。固定資産税が滞納しており、先日、地方自治体から督促状が届きました。

【悩み】
相続登記をしていなかったため、土地の所有者が私であることを証明するのが難しいです。このまま放置すると、固定資産税の滞納が続き、最悪の場合、土地が公売（競売）されてしまうのではないかと不安です。地方自治体は、固定資産税の未納を理由に、所有者不明の不動産を公売できるのでしょうか？

固定資産税未納だけでは公売はできません。所有者特定と法的手続きが必要です。

相続登記未済不動産と固定資産税未納の問題点

まず、相続登記（相続によって不動産の所有権が移転したことを登記すること）がされていない状態では、法律上、あなたが土地の所有者であることを明確に証明することが難しいです。固定資産税の納税義務者は、法律上、所有者とされています。そのため、あなたが納税義務者であることを証明する必要がありますが、登記されていないと証明が困難になります。

地方自治体の対応と公売手続き

地方自治体は、固定資産税の滞納に対して、まず納税を促す督促状を送付します。それでも納付がない場合、最終的には公売（競売）という手段をとる可能性があります。しかし、公売を行うには、まず土地の所有者を特定する必要があります。所有者不明のままでは、公売は行えません。

公売に至るまでの法的手続き

地方自治体は、固定資産税の滞納者に対して、まず催告（納税を促す最終通告）を行います。催告後も納付がない場合、裁判所に滞納処分（強制執行）を申し立てます。裁判所は、所有者を特定し、公売の手続きを進めます。この手続きには、相当な時間と費用がかかります。

所有者不明土地の公売における課題

所有者不明の土地の場合、公売手続きはさらに複雑になります。自治体は、所有者を特定するための調査（公告など）を行う必要があります。この調査には、相当な時間と費用がかかります。所有者が特定できない場合、公売は困難になります。

誤解されがちなポイント：固定資産税未納と所有権

固定資産税の未納は、所有権を失う直接的な原因にはなりません。未納が続けば、公売という強制執行が行われる可能性はありますが、それはあくまで滞納処分であり、所有権そのものを失うわけではありません。所有権は、相続登記によって明確にされます。

実務的なアドバイス：相続登記の早期実施と専門家への相談

相続登記は、相続開始後（被相続人が亡くなった日）から10年以内に行う必要があります。相続登記をせずに放置すると、今回のように様々な問題が発生する可能性があります。早急に相続登記を行いましょう。また、相続登記や固定資産税の滞納問題など、法律的な問題に詳しい専門家（司法書士、弁護士）に相談することを強くお勧めします。専門家は、あなたの状況を詳しく聞き、適切なアドバイスや手続きのサポートをしてくれます。

専門家に相談すべき場合

* 相続登記が未済で、土地の所有権が不明確な場合
* 固定資産税の滞納額が大きく、自己解決が困難な場合
* 公売に関する通知を受け取った場合
* 相続に関する手続き全般について不安がある場合

まとめ：相続登記の重要性と専門家への相談

今回のケースは、相続登記の重要性を改めて示しています。相続登記は、相続発生後速やかに済ませておくべき手続きです。放置すると、固定資産税の滞納問題だけでなく、将来的な土地の売却や相続争いなど、様々な問題を引き起こす可能性があります。固定資産税の滞納問題に直面している場合は、専門家への相談を検討し、適切な解決策を見つけることが重要です。早期に対処することで、事態の悪化を防ぎ、より良い解決策を見出すことができるでしょう。