相続税対策としての基礎知識
相続税対策としてアパート建築が有効とされる理由を理解するために、まずは相続税の基本的な知識から見ていきましょう。相続税は、人が亡くなった際に、その人が持っていた財産（現金、不動産、株など）を相続する際に課税される税金です。
相続税の計算には、まず、相続する財産の総額を評価します。この評価額から、基礎控除や債務などを差し引いたものが、課税対象となる相続財産の金額です。相続税はこの課税対象額に応じて計算され、相続人それぞれが納めることになります。
相続税対策としてアパート建築が注目されるのは、主に以下の2つの理由からです。
- 評価額の圧縮: 土地の上にアパートを建てることで、土地の評価額を下げることができます。これは、土地をそのまま所有している（更地（さらち））場合に比べて、相続税の課税対象額を減らす効果があります。
- 現金から不動産への転換: 現金はそのままの金額で相続税の対象となりますが、不動産は評価額が低くなることが多いため、相続税対策として有効です。
アパート建築による相続税対策の具体的な効果
今回のケースで、アパート建築が相続税対策としてどのように機能するのか、具体的に見ていきましょう。アパートを建てることで、主に以下の2つの節税効果が期待できます。
- 土地の評価減: 土地の上にアパートを建てると、その土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価されます。貸家建付地は、借地権割合や借家権割合に基づいて評価額が減額されるため、更地で相続する場合に比べて相続税評価額が低くなります。
- 建物の評価減: アパートの建物自体も、固定資産税評価額に基づいて評価されます。これは、現金で持っている場合に比べて、相続税の課税対象額を減らす効果があります。
これらの効果により、相続税の総額を減らすことが期待できます。しかし、アパート建築には多額の費用がかかるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
関係する法律と制度について
アパート建築による相続税対策に関連する主な法律や制度を説明します。
- 相続税法: 相続税の課税対象や計算方法、控除などについて定めています。アパート建築による評価減も、この法律に基づいて行われます。
- 固定資産税評価額: 土地や建物の評価額を決定するために用いられます。相続税の評価額も、この固定資産税評価額を基に計算されます。
- 路線価: 土地の評価額を計算するための基準となる価格です。路線価は、国税庁が公表しており、土地の形状や利用状況に応じて細かく定められています。
これらの法律や制度を理解しておくことで、アパート建築による相続税対策の効果をより正確に把握することができます。
誤解されやすいポイントを整理
アパート建築による相続税対策について、誤解されやすいポイントを整理しましょう。
- 必ずしも得とは限らない: アパート建築には多額の費用がかかります。節税効果があったとしても、建築費用を上回るだけの賃料収入が得られなければ、結果的に損をしてしまう可能性もあります。
- 空室リスク: アパートが満室でなければ、賃料収入が減り、相続税対策の効果も薄れてしまいます。
- 税制改正の影響: 相続税の税制は、改正されることがあります。税制改正によって、アパート建築による節税効果が減ってしまう可能性もあります。
これらのポイントを理解しておけば、アパート建築による相続税対策を検討する際に、より現実的な判断ができるでしょう。
実務的なアドバイスと具体例
アパート建築による相続税対策を検討する際の、実務的なアドバイスと具体例をいくつかご紹介します。
- 専門家への相談: 税理士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談し、個別の状況に合わせたアドバイスを受けることが重要です。
- 収支シミュレーション: アパート建築後の賃料収入や、固定資産税、修繕費などの費用を詳細にシミュレーションし、収支の見通しを立てましょう。
- 土地の有効活用: アパートを建てる土地の形状や周辺環境などを考慮し、最適な間取りや設備を検討しましょう。
- 金融機関との連携: アパート建築に必要な資金を、金融機関から融資を受ける場合、金利や返済計画などを慎重に検討しましょう。
例えば、更地（評価額1億円）を所有している人が、アパートを建築した場合を考えてみましょう。アパート建築により土地の評価額が下がり（例: 7000万円）、建物の評価額も加味されることで、相続税の課税対象額が減る可能性があります。しかし、建築費用が5000万円かかったとすると、相続税対策の効果と、その後の賃料収入、空室リスクなどを総合的に考慮する必要があります。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、税理士や不動産コンサルタントなどの専門家への相談をおすすめします。
- 相続財産の規模が大きい場合: 相続財産の規模が大きいほど、相続税の負担も大きくなるため、専門家による適切な対策が必要となります。
- 不動産の知識がない場合: 不動産の評価や、アパート経営に関する知識がない場合、専門家のサポートが不可欠です。
- 税制改正の影響を受けやすい場合: 税制改正によって、対策の効果が変わることがあります。最新の情報を把握するためにも、専門家への相談が有効です。
- 複数の相続人がいる場合: 相続人同士の意見が対立したり、複雑な問題が発生したりすることもあります。専門家は、中立的な立場から、円滑な解決をサポートします。
専門家は、個別の状況に合わせて最適なアドバイスを提供し、相続税対策を成功させるための強力なパートナーとなります。
まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）
今回の記事で解説した重要ポイントをまとめます。
- アパート建築は、相続税対策として有効な手段の一つですが、建築費用や空室リスクなどを考慮する必要があります。
- 更地で相続するよりも、アパートを建てることで土地の評価額を下げ、相続税の課税対象額を減らすことができます。
- 相続税の仕組みを理解し、専門家のアドバイスを受けながら、個別の状況に合わせた対策を検討することが重要です。
相続税対策は、専門的な知識が必要となる複雑な問題です。ご自身の状況に合わせて、専門家へ相談し、最適な対策を講じることをおすすめします。
