相続税対策と高齢者の不動産投資：借金してアパート建設は本当に有効？銀行は融資してくれるの？

相続税対策と不動産投資：基礎知識

相続税（相続税法に基づく税金）は、亡くなった方の財産（相続財産）を相続人が相続する際に課税される税金です。相続財産には、預貯金、不動産、株式など、様々な財産が含まれます。相続税対策とは、この相続税の負担を軽減するための方法です。

不動産投資による相続税対策は、不動産を相続財産に加えることで、相続税評価額を操作し、税負担を軽減しようとするものです。アパート経営は、家賃収入を得られるため、相続税の評価額を下げる効果が期待できる一方で、大きなリスクも伴います。

アパート建設による相続税対策：有効性と限界

アパートを建設して相続税対策を行う場合、建設費用は借金（不動産担保ローンなど）で行うことが多いです。 アパートが完成し、家賃収入を得られるようになれば、その収入を元手に借金を返済し、同時に相続税の評価額を下げる効果が期待できます。しかし、完成前に亡くなってしまったり、想定外の修繕費がかかったり、空室が多くなったりすれば、借金だけが残り、かえって相続人の負担が増える可能性もあります。

関係する法律・制度：相続税法と不動産登記法

相続税対策には相続税法が深く関わってきます。相続税の計算方法や控除額などは、この法律で定められています。また、アパート建設や所有には不動産登記法に基づいた登記手続きが必要になります。

誤解されがちなポイント：借金は相続財産に含まれる

借金は相続財産に含まれます。アパート建設のために借金をしていても、その借金は相続財産から差し引かれるのではなく、相続財産の一部として扱われます。つまり、借金が多いと相続税の負担が増える可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例：高齢者の融資は難しい

高齢者が銀行から多額の融資を受けるのは非常に困難です。銀行は、返済能力を重視します。高齢者は、現役世代と比べて返済能力が低いと判断されるため、融資が断られるケースが多いです。仮に融資が受けられたとしても、高金利になる可能性が高いです。 例えば、70歳の方が1億円のアパート建設ローンを組むのは、非常に難しいでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税対策は、複雑な法律知識と専門的な判断が必要なため、税理士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することが重要です。専門家は、個々の状況に合わせて最適な対策を提案してくれます。特に高齢者の場合は、健康状態や残りの人生設計などを考慮した上で、リスクを最小限に抑えた計画を立てる必要があります。

まとめ：高齢者のアパート建設は慎重な検討が必要

高齢者がアパート建設によって相続税対策を行うことは、必ずしも有効ではありません。銀行からの融資が困難であること、借金が相続財産に含まれること、想定外の事態が発生するリスクなどを十分に理解した上で、慎重に検討する必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、リスクとメリットを比較検討し、ご自身の状況に合った相続税対策を選択することが大切です。