相続税対策のアパート建築、土地が安くても効果ある？素朴な疑問を解説

相続税対策としての賃貸物件建築：基礎知識

相続税対策として、なぜアパートやマンションなどの賃貸物件を建てるという話が出てくるのでしょうか？ その理由を理解するために、まずは相続税の基本的な仕組みから見ていきましょう。

相続税は、人が亡くなったときに、その人が持っていた財産（現金、預貯金、不動産、株など）を相続する際に課税される税金です。相続税には、誰もが必ず支払わなければならないわけではなく、基礎控除という非課税になる金額が定められています。

基礎控除額は、以下の計算式で求められます。

• 3,000万円 ＋ (600万円 × 法定相続人の数)

例えば、相続人が配偶者と子供2人の場合、基礎控除額は3,000万円 ＋ (600万円 × 3人) = 4,800万円となります。相続する財産の合計額が4,800万円以下であれば、相続税はかかりません。

相続税対策として賃貸物件を建てることは、この相続税の課税対象となる財産を減らすことを目的としています。具体的には、土地の評価額を下げたり、現金で持っているよりも税金がかかりにくい財産に変えたりすることで、相続税の負担を軽減しようというわけです。

今回のケースへの直接的な回答

地方の土地で土地の価格が低い場合でも、賃貸物件を建てることによる相続税対策の効果はあります。なぜなら、相続税の計算においては、土地の評価方法に違いがあるからです。

土地の相続税評価額は、路線価（道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格）に基づいて計算されます。しかし、賃貸物件が建っている土地の場合、その土地の評価額は、更地（建物がない土地）の評価額よりも低くなることがあります。これは、賃貸物件が建っていることで、土地の利用に制限が生じるためです。これを「貸家建付地（かしやたてつけち）」の評価減といいます。

例えば、100坪1,500万円の土地にアパートを建てた場合、更地としての評価額は1,500万円ですが、貸家建付地として評価されることで、評価額が1,500万円よりも低くなる可能性があります。この評価額の差が、相続税対策としての効果を生み出すのです。

さらに、アパートなどの賃貸物件を建てることで、現金や預貯金といった相続税の対象となる財産を、相続税評価額が低い不動産に変えることができます。この点も、相続税対策として有効です。

関係する法律や制度

相続税に関係する主な法律は「相続税法」です。この法律に基づいて、相続税の計算方法や、課税対象となる財産の範囲、基礎控除額などが定められています。

また、相続税の計算においては、様々な特例や制度が適用されることがあります。例えば、小規模宅地等の特例は、被相続人（亡くなった人）が住んでいた家や事業に使っていた土地を相続した場合に、その土地の評価額を最大80%減額できるというものです。この特例を適用することで、相続税の負担をさらに軽減することができます。

賃貸物件を建てることに関連する制度としては、「貸家建付地」の評価減があります。これは、賃貸物件が建っている土地の評価額を、更地よりも低く評価するというもので、相続税対策として重要な役割を果たします。

誤解されがちなポイントの整理

相続税対策として賃貸物件を建てることについて、いくつか誤解されがちなポイントがあります。

• 土地の価格が低いから相続税対策は不要？：土地の価格が低い場合でも、相続税対策の効果はあります。むしろ、土地の価格が低い方が、建築費用を抑えやすいため、より効果的な相続税対策となる可能性もあります。
• 賃貸物件を建てれば必ず相続税が安くなる？：賃貸物件を建てることで、相続税の負担が軽減される可能性はありますが、必ずしも安くなるとは限りません。建物の規模や構造、賃料収入などによって、相続税の計算結果は大きく変わります。
• 相続税対策は、生前に行うべき？：相続税対策は、生前に行うことが重要です。相続が始まってからでは、できることが限られてしまいます。

これらの誤解を解くためには、専門家のアドバイスを受けながら、ご自身の状況に合った対策を検討することが大切です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

相続税対策として賃貸物件を建てる際には、以下の点に注意しましょう。

• 専門家への相談：相続税対策は、税理士や不動産鑑定士などの専門家と相談しながら進めることが重要です。専門家は、ご自身の財産状況や相続税の見込み額を考慮し、最適な対策を提案してくれます。
• 長期的な視点：賃貸物件の建築は、長期的な視点で行う必要があります。賃料収入や建物の維持費、修繕費などを考慮し、将来的な収益性を見極めることが大切です。
• 借入金と自己資金のバランス：賃貸物件を建てる際には、借入金を利用することが一般的です。借入金の額や金利、返済計画などを慎重に検討し、無理のない資金計画を立てましょう。
• 土地の有効活用：賃貸物件を建てることで、土地を有効活用することができます。空き地や駐車場として利用するよりも、賃料収入を得ながら相続税対策を行うことができます。

具体例として、100坪1,500万円の土地にアパートを建てた場合を考えてみましょう。アパートを建てることで、土地の評価額が下がり、相続税の課税対象となる財産を減らすことができます。また、アパートからの賃料収入を得ることで、将来的な資産形成にもつながります。ただし、アパートの建築費用や維持費、固定資産税などの費用も考慮する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、相続税に詳しい専門家（税理士など）に相談することをおすすめします。

• 相続税がかかる可能性がある場合：相続財産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税がかかる可能性があります。
• 相続税対策を検討している場合：相続税対策には、様々な選択肢があります。専門家は、ご自身の財産状況や希望に応じて、最適な対策を提案してくれます。
• 不動産を所有している場合：不動産の評価や相続税の計算は、複雑な要素が絡み合います。専門家は、不動産の特性を考慮した上で、適切なアドバイスをしてくれます。
• 家族間のトラブルを避けたい場合：相続は、家族間のトラブルに発展しやすい問題です。専門家は、中立的な立場から、円満な相続をサポートしてくれます。

専門家への相談は、相続税対策を成功させるための第一歩です。積極的に相談し、ご自身の状況に合った対策を検討しましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 地方の土地で土地の価格が低い場合でも、賃貸物件を建てることによる相続税対策の効果はあります。
• 賃貸物件を建てることで、土地の評価額を下げたり、現金資産を不動産に変えたりすることができます。
• 相続税対策を行う際には、専門家（税理士など）に相談し、ご自身の状況に合った対策を検討することが重要です。
• 長期的な視点で、賃料収入や建物の維持費などを考慮した資金計画を立てましょう。

相続税対策は、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。専門家の力を借りながら、ご自身の財産を守り、将来の安心につなげましょう。