相続税対策！マンションと一戸建て、共有名義で賢く節税する方法【祖父母と孫のケース】

1. 相続税対策の基本知識：贈与と相続

相続税とは、亡くなった方の財産（相続財産）を受け継いだ人が支払う税金です。相続財産には、預貯金、不動産、株式など、あらゆる財産が含まれます。 相続税の計算は複雑ですが、基本的には相続財産の総額から基礎控除額（2024年1月1日現在、5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数）を差し引いた額に税率を掛けて算出されます。

贈与税は、生前に財産を贈与（無償で財産を渡すこと）した際に課税される税金です。相続税と同様に、贈与された財産の価額から基礎控除額を差し引いた額に税率を掛けて計算されます。

祖父母が相続税対策として不動産を購入するということは、相続財産を減らす、もしくは相続時における評価額を下げることを目的としています。

2. マンションと一戸建て、相続税対策としての違い

マンションと一戸建て、どちらが相続税対策として優れているかは一概には言えません。重要なのは、それぞれの不動産の**時価（市場価格）**と、**固定資産税評価額（税金の計算に使われる評価額）**です。

マンションは、一戸建てと比べて、売却が比較的容易であるというメリットがあります。そのため、相続が発生した際に、迅速に現金化し、相続税の支払いに充てることが可能です。一方、一戸建ては、売却に時間がかかる可能性があります。

しかし、立地や築年数、マンションの種類などによって、時価や固定資産税評価額は大きく変動します。築年数の古いマンションや、需要の少ない立地のマンションは、一戸建てよりも評価額が低い可能性もあります。

3. 共有名義にするメリットとデメリット

共有名義にすることで、相続税対策として、以下のメリットがあります。

• 相続財産の分散：複数の相続人がいる場合、相続財産を分散することで、一人当たりの相続財産額を減らし、相続税の負担を軽減できます。
• 相続税評価額の低減：共有名義にすることで、不動産の評価額が下がる可能性があります。（ただし、必ずしも評価額が下がるわけではありません。）

一方で、デメリットもあります。

• 売却の際の合意が必要：売却する際には、すべての共有者（このケースでは祖父母と質問者）の同意が必要です。
• 管理の煩雑さ：共有名義の場合は、維持管理に関する意思決定に時間がかかり、煩雑になる可能性があります。

4. 関係する法律や制度：相続税法、贈与税法

相続税対策を考える上で、重要なのは相続税法と贈与税法です。これらの法律に基づき、相続税や贈与税の計算が行われます。特に、不動産の評価方法については、法律で詳細に規定されています。専門家のアドバイスを受けることで、法律に則った適切な対策を取ることができます。

5. 誤解されがちなポイント：評価額と時価

不動産の評価額は、必ずしも時価（市場価格）と一致するとは限りません。相続税の計算では、固定資産税評価額を基に評価額が算出されますが、これはあくまで目安であり、実際の市場価格とは異なる場合があります。そのため、相続税対策においては、不動産の正確な評価額を把握することが重要です。

6. 実務的なアドバイス：専門家への相談

相続税対策は、非常に複雑な手続きを伴います。そのため、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適な対策を提案してくれます。特に、共有名義にする場合、将来発生する可能性のあるトラブルを事前に回避するためのアドバイスも必要です。

7. まとめ：専門家と連携して最適なプランを

マンションと一戸建て、どちらが相続税対策に適しているかは、不動産の特性や相続人の状況によって異なります。共有名義にすることにもメリット・デメリットがあります。 相続税対策は専門性の高い分野です。税理士や不動産鑑定士などの専門家と相談し、ご自身の状況に最適なプランを立てることが重要です。 安易な判断は、かえって税負担を増やす可能性もありますので、十分な検討が必要です。