相続税対策！土地にアパート建築で節税効果は？土地・建物の評価と将来の資産価値低下の見通し

相続税対策としての建物建築：基礎知識

相続税とは、亡くなった人の財産（相続財産）を相続する人が、国に支払う税金です。相続財産には、現金、預金、不動産、株式など、あらゆる財産が含まれます。 相続税の計算は複雑ですが、基本的には相続財産の評価額から基礎控除額を差し引いた額に税率を掛けて算出します。

今回のケースでは、父親が土地にアパートを建てることで、相続税を減らすことを目指しています。これは、相続税の評価において、建物の価値を考慮することで、全体としての相続税額を軽減できる可能性があるためです。

アパート建築による相続税軽減効果

アパート建築によって相続税が安くなる理由は、相続税評価額が変わるためです。土地だけで評価するよりも、土地と建物合わせた評価額の方が、相続税評価額が低くなるケースが多いのです。

これは、建物の減価償却（建物が経年劣化で価値を失っていくことを考慮した評価方法）が適用されるためです。 具体的には、国税庁が定めた「路線価」や「固定資産税評価額」を基に、土地と建物の評価額が算出されます。建物の評価額は、築年数や構造、材質などを考慮して算出され、築年数が経つにつれて評価額は下がっていきます。そのため、土地と建物を合わせた評価額は、土地だけの評価額よりも低くなる可能性が高いのです。

しかし、具体的な節税額は、土地の評価額、建物の評価額、相続人の数、相続財産の総額、そして相続税の税率など、多くの要素によって大きく異なります。そのため、正確な節税額を算出するには、税理士などの専門家に相談することが不可欠です。

建築後の資産価値の算定方法

アパート建築後の資産価値は、土地の評価額と建物の評価額の合計で判断されます。 土地の評価額は、基本的に建築前後で大きく変わりません（地価変動は別）。一方、建物の評価額は、新築時は建築費とほぼ同額ですが、築年数が経つにつれて減価償却により評価額が下がっていきます。

今回のケースでは、土地5000万円＋建物3000万円＝8000万円が建築直後の資産価値となります。しかし、これはあくまで相続税評価額であり、市場価格とは異なる可能性があります。市場価格（売却価格）は、需要と供給のバランス、建物の状態、立地条件などによって変動します。

建物の価値下落に関する注意点

建物の価値は、経年劣化によって確実に下落していきます。これを「減価償却」と言います。 鉄筋コンクリート造と鉄骨造では、耐久性に違いがあり、減価償却の速度も異なります。一般的に、鉄筋コンクリート造の方が鉄骨造よりも耐久性が高く、減価償却がゆっくりです。

しかし、建物の価値下落は、必ずしも直線的に進むわけではありません。建物の維持管理状況、周辺環境の変化、市場動向などによっても影響を受けます。

鉄骨造アパートの場合

鉄骨造アパートの場合も、基本的な考え方は鉄筋コンクリート造と変わりません。ただし、耐久性や耐震性、耐用年数などが異なるため、相続税評価額や市場価格にも影響が出ます。鉄骨造は鉄筋コンクリート造に比べて減価償却が早く進む傾向があります。

実務的なアドバイスと具体例

相続税対策は、専門家のアドバイスが不可欠です。税理士に相談し、土地の状況、建物の種類、相続人の状況などを踏まえた上で、最適な対策を検討しましょう。 例えば、建物の種類や規模、賃貸経営の計画などを具体的に検討することで、より効果的な相続税対策を立てることができます。

専門家に相談すべき場合

相続税対策は複雑で、専門知識が必要です。少しでも不安がある場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。特に、高額な資産を相続する場合は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

まとめ

アパート建築による相続税対策は、建物の減価償却を有効活用することで相続税額を軽減できる可能性があります。しかし、節税効果はケースによって大きく異なり、専門家のアドバイスが不可欠です。 資産価値の変動についても、土地と建物の両面から長期的な視点で考える必要があります。 専門家と相談し、ご自身の状況に最適な対策を検討しましょう。