相続税対策！賃貸マンションと事業用不動産、節税効果の違いを徹底解説

相続税対策における不動産の活用方法

相続税対策において、不動産は有効な手段の一つです。不動産の価値を評価額から下げることで、相続税の税額を軽減できる可能性があります。具体的には、以下の2つの方法が挙げられます。

1. 減価償却の活用

事業用不動産（事務所、旅館、ホテルなど）は、建物部分について減価償却を行うことができます。（減価償却とは、建物の価値が経年劣化によって減少していくことを考慮し、その減少分を毎年経費として計上できる制度です。） 賃貸マンションの場合も建物部分に減価償却は適用されますが、事業用不動産では、より多くの減価償却費を計上できるケースが多いです。これは、事業用不動産の方が、耐用年数（建物が使用できる期間）が短く設定されている場合が多いことや、償却方法に違いがあるためです。 減価償却費が多くなれば、それだけ課税所得が減り、相続税額も低減できます。

2. 評価減の活用

不動産の評価額を下げることで相続税を減らす方法です。評価額を下げる方法はいくつかありますが、代表的なのは「路線価」と「個別評価」のどちらで評価するかを選択することです。路線価は国税庁が定める土地の価格で、個別評価は不動産鑑定士による評価です。 事業用不動産は、賃貸マンションに比べて、個別評価を選択しやすいため、路線価よりも低い評価額になる可能性があります。

賃貸マンションと事業用不動産の節税効果の違い

賃貸マンションと事業用不動産では、前述の通り、減価償却と評価方法の違いによって節税効果に差が生じます。

賃貸マンション

* **メリット:** 安定的な家賃収入が見込める。管理が比較的容易。
* **デメリット:** 減価償却費は事業用不動産に比べて少ない傾向がある。評価額の引き下げも限定的。

事業用不動産

* **メリット:** 減価償却費が多く計上できる可能性が高い。個別評価による評価額の引き下げの可能性が高い。
* **デメリット:** 空室リスクがある。管理が複雑になる可能性がある。運営に専門知識が必要な場合もある。

相続税に関する法律

相続税の計算は、相続税法に基づいて行われます。相続税法では、相続財産の評価方法や税率などが定められています。不動産の評価については、路線価や個別評価といった方法が規定されており、専門家の判断が重要になります。

誤解されがちなポイント

「不動産を所有していれば必ず節税できる」という誤解は避けなければなりません。不動産の評価額や減価償却費は、物件の種類、築年数、立地、市場状況など様々な要因に影響されます。節税効果を最大限に発揮するには、専門家のアドバイスが必要です。

実務的なアドバイスと具体例

例えば、築年数の古い賃貸マンションと、比較的新しい旅館を比較した場合、旅館の方が減価償却費が多く、節税効果が高い可能性があります。しかし、旅館は空室リスクや運営の難易度が高いため、必ずしも有利とは限りません。それぞれの物件の特性を考慮し、専門家と相談しながら最適な対策を検討することが重要です。

専門家に相談すべき場合

相続税対策は複雑であり、専門知識が必要です。不動産の評価、減価償却の計算、相続税法の解釈など、専門家の知識なしに適切な対策を立てることは困難です。特に、高額な不動産を相続する場合や、複雑な相続が発生する場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することが不可欠です。

まとめ

賃貸マンションと事業用不動産、どちらが相続税対策に有効かは、物件の特性や相続状況によって異なります。減価償却や評価方法の違いを理解し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な対策を検討することが重要です。 安易な判断は避け、専門家と綿密に相談することで、相続税を効果的に軽減できる可能性が高まります。