相続税対策：不動産4件と現金2500万円の相続、会社設立による評価減は有効？リスクと問題点

相続税対策としての会社設立：有効性とリスク

相続税の基礎知識

相続税は、被相続人（亡くなった方）の遺産を相続人が相続する際に課税される税金です。課税対象となるのは、遺産の総額から基礎控除額（2024年1月1日現在、4,800万円）を差し引いた金額です。質問者様のケースでは、1億円の遺産から4,800万円の基礎控除を差し引くと、5,200万円が課税対象となります。しかし、相続税の計算は非常に複雑で、様々な控除や特例が適用されるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

会社設立による評価減の効果

質問者様が検討されている相続税対策は、不動産管理会社を設立し、不動産の所有形態を「底地（土地の所有権）」と「借地権（土地を借りる権利）」に分けることで、不動産の評価額を下げようとするものです。 これは、借地権の評価額が底地よりも低いことが多いことを利用した方法です。 具体的には、不動産管理会社に借地権を移転することで、相続財産から高額な不動産の評価額が減少し、相続税の負担を軽減できる可能性があります。 ただし、この方法は、必ずしも評価額が下がる保証はなく、税務署の査定によって評価額が変わる可能性も考慮する必要があります。

関係する法律と制度

この対策には、相続税法、不動産登記法、会社法などが関係します。特に、相続税法における評価方法（路線価、相続時評価など）や、小規模宅地等の特例、借地権の評価方法などを理解する必要があります。また、会社設立にあたっては、会社法に基づいた手続きが必要です。 無償返還の届出は、贈与税の課税を回避するための手続きです。

誤解されがちなポイント

この対策は、必ずしも相続税を完全に回避できるわけではありません。税務署は、会社設立の目的や、借地料の設定などが適切かどうかを厳しく審査します。 不自然な取引や、税法の抜け穴を悪用していると判断された場合は、評価額が下がらなかったり、逆に税務調査の対象になったりする可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例

不動産管理会社設立による相続税対策は、専門家のアドバイスなしには非常にリスクが高いです。税理士や弁護士などの専門家と相談し、具体的な計画を立て、税務署への申告方法などを確認する必要があります。 例えば、借地料の設定、会社の設立形態、相続税申告書の作成など、専門家の知識と経験が不可欠です。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税は非常に複雑な税金であり、専門家の知識なしに適切な対策を行うことは困難です。 特に、高額な不動産を相続する場合には、税務調査のリスクも高いため、税理士や弁護士などの専門家に相談することが強く推奨されます。 適切なアドバイスを受けることで、税負担を最小限に抑え、リスクを回避することができます。

まとめ

不動産管理会社設立による相続税対策は、有効な場合もありますが、税務署の審査やリスクを考慮する必要があります。専門家と綿密に計画を立て、適切な手続きを行うことが重要です。 安易な自己判断は避け、必ず専門家の意見を聞きましょう。 相続税対策は、早めの準備と専門家への相談が成功の鍵となります。