相続税未納の抵当権設定！不動産購入前に知っておくべきリスクと対策

相続税未納による抵当権設定とは？

まず、抵当権（ていとうけん）とは何でしょうか？簡単に言うと、お金を借りた人が、そのお金を返す保証として、自分の不動産を担保（たんぽ）として差し出すことです。 もし、お金を返せなくなったら、債権者（お金を貸した人）は、その不動産を売って借金を回収できます。

今回のケースでは、相続税（そうぞくぜい）を納付（のうふ）できなかったため、相続人が所有する不動産に抵当権が設定されています。大蔵省（現在は国税庁）が債権者となり、税金を滞納（たいのう）した相続人に代わり、不動産を担保にしています。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様がその不動産を購入した場合、抵当権はそのまま引き継がれます。つまり、物件の所有権を取得しても、相続税の未納分を支払う責任が質問者様に移ります。 これは、登記簿に記載されている抵当権は、不動産に「くっついて」いるためです。所有権が誰に移っても、抵当権は消滅しません。

関係する法律や制度

このケースには、国税徴収法（こくぜいちょうしゅうほう）が関係します。この法律は、国税の滞納者から国税を徴収するための方法を定めています。相続税の滞納があると、国税庁は滞納者の財産（不動産など）に抵当権を設定し、滞納税金を回収します。

誤解されがちなポイントの整理

「相続税が完済されているのに、登記簿にまだ記載が残っている」という状況はよくあることです。相続税の完済後、抵当権抹消登記（ていとうけんまっしょうとうき）の手続き（不動産の担保としての抵当権を登記簿から削除する手続き）を行わないと、登記簿には抵当権の記載が残ってしまいます。 しかし、これは抵当権が有効に存在していることを意味するわけではありません。

重要なのは、抵当権が「有効」かどうかです。有効な抵当権は、所有権に優先します。つまり、抵当権が有効なまま売買契約を結んだ場合、購入者は相続税の未納分を支払う責任を負うことになります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

不動産を購入する前に、必ず登記簿謄本を確認し、抵当権の有無、その状況を弁護士や司法書士などの専門家に確認してもらいましょう。

例えば、抵当権が設定されている場合、売主と交渉し、売買代金から抵当権の金額を差し引く、もしくは売主が抵当権を抹消してから売買契約を結ぶなどの方法を検討できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

抵当権に関する知識がないと、大きな損失を被る可能性があります。登記簿の解釈や抵当権の有効性、売買契約におけるリスクなど、専門的な知識が必要なケースです。弁護士や司法書士に相談することで、適切なアドバイスを受け、リスクを回避できます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 登記簿謄本は必ず確認しましょう。
* 相続税未納による抵当権は、不動産の売買に大きな影響を与えます。
* 抵当権の状況は、専門家に確認することが重要です。
* 無理に購入せず、専門家の意見を参考に判断しましょう。

この情報が、不動産購入の判断にお役立てば幸いです。 くれぐれも慎重に進めてください。