相続税申告で悩む！定期借地権設定済みの土地の評価方法と建物別評価の疑問を徹底解説

相続税における土地評価：田畑か宅地か？

相続税の土地評価は、原則として「現況」で行われます。 つまり、相続発生時点での土地の状態（このケースでは造成後の宅地）を基準に評価額が決定されます。 ご質問の場合、税務署の指摘通り、造成後の宅地として評価される可能性が高いです。 ただし、いくつかの例外や考慮すべき点があります。

今回のケースへの直接的な回答：現況の宅地評価が原則

ご質問のケースでは、お父様の土地は事業用定期借地権を設定した上で、不動産業者によって造成され、宅地として利用されています。そのため、相続税の申告においては、現況の宅地として評価されるのが原則です。税理士が「田畑で評価」と言っているのは、いくつかの減額要因を考慮した上で、そのように主張している可能性があります。

関係する法律や制度：相続税法

相続税法では、相続財産の評価は相続発生時における時価で行うと規定されています。時価とは、正常な市場取引において、売買されるべき価格を意味します。造成された宅地は、元の田畑とは明らかに異なる価値を持つため、現況の宅地価格で評価されるのが一般的です。

誤解されがちなポイント：定期借地権の影響

定期借地権は、土地の所有権と地上権（土地を使用する権利）を分離する制度です。借地権は土地の所有権とは別個に評価されるため、土地の評価額そのものを直接的に下げるものではありません。ただし、借地権の残存期間や地代などを考慮することで、土地の評価額に影響を与える可能性はあります。税理士が「定期借地権20％引く」と言っているのは、この点を考慮した減額の可能性を示唆していると考えられます。

実務的なアドバイス：減額要因の確認と根拠の提示

税理士の主張する「田畑での評価」「土盛費の控除」「定期借地権20％減額」について、具体的な根拠を確認することが重要です。 例えば、土盛費の控除は、造成費用を差し引くことで評価額を下げることを意味します。 しかし、これは適切な証拠書類（領収書など）が必要です。 また、定期借地権の減額についても、同様の根拠が必要です。 税務署に納得してもらえるだけの証拠を準備することが大切です。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士との連携が不可欠

相続税申告は複雑な手続きです。 税務署と税理士の意見が食い違っている場合、専門家の助言を受けることが非常に重要です。 税理士に、土地評価の根拠となる資料や計算方法を丁寧に説明してもらい、納得できるまで質問しましょう。 それでも不安が残る場合は、別の税理士にセカンドオピニオンを求めるのも良いでしょう。

まとめ：現況評価を基本に、減額要因を丁寧に確認

相続税における土地評価は、原則として現況の宅地で行われます。 ただし、定期借地権や造成費用などの減額要因を適切に主張することで、評価額を下げられる可能性もあります。 税理士と緊密に連携し、根拠となる資料を準備することで、正しい申告を行いましょう。 不明な点は、専門家に相談することをお勧めします。 複数の建物の評価については、原則として個々の建物に対応する土地部分を個別に評価することになります。ただし、一括して評価することも不可能ではありません。税理士と相談して、最適な方法を選択しましょう。