相続税申告の必要性とワンルームマンションの評価額：市場価格とのずれを徹底解説

【背景】
* 亡くなった親が所有していたワンルームマンションを相続しました。
* 不動産屋から何度も売却の打診があり、その際に相場を聞きました。
* 相場は思ったよりもかなり安かったです。
* 相続税の申告が必要かどうか判断するために、マンションのおおよその評価額を知りたいです。
* 税理士に依頼するほどではないので、市場相場との違いが知りたいです。

【悩み】
相続税の評価額は、市場相場よりも高くなることはないのでしょうか？相続税の申告が必要かどうか判断に迷っています。

相続税評価額は市場価格より高くなる可能性があります。専門家への相談が安心です。

相続税評価額と市場価格の関係性

相続税の評価額は、必ずしも市場価格（売買価格）と一致するとは限りません。相続税法では、相続財産の評価方法が細かく定められており、市場価格とは異なる評価額が算出されるケースがあります。

ワンルームマンションの相続税評価額

今回のケースでは、古くてボロいワンルームマンションの相続を検討されています。不動産屋からの売却打診で提示された価格が市場価格の一つの指標となりますが、相続税評価では、この市場価格をそのまま使うわけではありません。

相続税法では、路線価（国税庁が定める土地の価格）と固定資産税評価額（市町村が定める土地・建物の価格）を基に、評価額を算出する「路線価方式」や、類似物件の取引事例を参考に評価する「倍率方式」などが用いられます。古いマンションの場合、建物の減価償却（建物の価値の減少）が大きく反映されるため、市場価格よりも評価額が低くなる可能性もあります。しかし、必ずしもそうとは限りません。

相続税評価における減価償却

建物の減価償却は、建物の築年数や材質、維持状況などを考慮して行われます。（耐用年数：建物が使用できる期間）築年数が古いほど、減価償却分が大きくなり、評価額が低くなる傾向があります。しかし、立地条件が良いなど、他の要因によって評価額が市場価格を上回る可能性も否定できません。

路線価と固定資産税評価額

路線価は、土地の価格を路線ごとに評価したものです。固定資産税評価額は、土地と建物の価格を総合的に評価したものです。これらの評価額は、必ずしも市場価格と一致するとは限りません。特に、市場価格が大きく変動している地域では、ずれが生じる可能性があります。

相続税申告の必要性の判断

相続税の申告が必要かどうかは、相続財産の総額（評価額）と基礎控除額（相続人の数や相続開始時の年齢などによって変動する）を比較して判断します。ワンルームマンション以外にも相続財産がある場合、それらの評価額を合計して基礎控除額と比較する必要があります。基礎控除額を超える場合、相続税の申告が必要となります。（相続税の基礎控除額は、平成27年1月1日以降の相続開始については、5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数）

専門家への相談

相続税の申告は、複雑な手続きと専門知識を必要とします。正確な評価額を算出するためには、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、相続財産の状況を適切に評価し、相続税の申告手続きをスムーズに進めるお手伝いをします。特に、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）に間に合わせるためにも、早めの相談が重要です。

まとめ：相続税申告とワンルームマンション評価

ワンルームマンションの相続税評価額は、市場価格と必ずしも一致しません。路線価、固定資産税評価額、建物の減価償却など、様々な要素が考慮されます。相続税の申告が必要かどうかは、相続財産の総額と基礎控除額を比較して判断し、専門家への相談が安心です。正確な評価額を算出し、スムーズな相続手続きを行うために、税理士などの専門家にご相談ください。