相続税評価額と実売価格のずれ…土地の評価額はどっち？

質問の概要

私は土地を相続することになりました。その土地の売買価格は1坪5,000円なのですが、固定資産税評価額は1坪20,000円と、かなり差があります。地域相場と全く同じ価格で売買されたもので、特別安いわけではありません。相続税の資産換算をする際に、どちらの価格を使えば良いのでしょうか？とても困っています。

【背景】
* 父が亡くなり、土地を相続することになりました。
* 相続税の申告準備をしています。
* 土地の売買価格と固定資産税評価額に大きな差があり、どちらを相続税の評価額として使うべきか悩んでいます。

【悩み】
相続税の申告で、土地の評価額をどのようにすれば良いのか分かりません。売買価格と固定資産税評価額では大きな開きがあり、どちらを使うべきか判断に迷っています。間違った申告をして、税金を余計に払うのが不安です。

相続税評価額は、固定資産税評価額を基に算出します。

相続税における土地の評価

相続税の申告において、土地の評価額は、原則として「固定資産税評価額」を基に計算されます。実売価格が固定資産税評価額よりも低い場合でも、相続税の計算には固定資産税評価額が用いられることが一般的です。これは、固定資産税評価額が、国が定めた方法に基づいて算出された公的な評価額であるためです。

固定資産税評価額と実売価格の違い

固定資産税評価額は、税金の算出を目的とした評価額です。一方、実売価格は、実際に売買された価格です。両者の違いは、評価の目的と方法にあります。固定資産税評価額は、土地の所有権を反映したものではなく、あくまでも税金算出のための評価額です。そのため、市場価格（実売価格）と必ずしも一致するとは限りません。

相続税評価額の算出方法

相続税における土地の評価額は、固定資産税評価額を基礎として、いくつかの修正を加えて算出されます。具体的には、固定資産税評価額に「倍率」を掛けて算出します。この倍率は、土地の所在地や種類、形状などによって異なります。国税庁が公表している路線価（路線に沿って土地の価格を評価したもの）や、個別の事情を考慮した価格などを参考に、税務署が判断します。

今回のケースへの適用

質問者様のケースでは、実売価格が1坪5,000円、固定資産税評価額が1坪20,000円です。地域相場と一致する実売価格が低いとはいえ、相続税の評価額は、固定資産税評価額を基に算出されます。つまり、1坪20,000円を基に、前述の倍率を掛けて相続税評価額が決定されます。

誤解されがちなポイント

「実売価格が低いから、それを相続税の評価額に使える」と誤解しがちな点です。しかし、相続税は、公正な税負担を目的としています。そのため、個々の取引価格の変動に左右されることなく、一定の基準に基づいた評価額を用いる必要があるのです。

実務的なアドバイス

相続税申告は、複雑な手続きを伴います。専門的な知識が不足している場合、誤った申告をしてしまうリスクがあります。そのため、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。税理士は、土地の評価額の算出方法や、相続税申告に必要な手続きについて、適切なアドバイスをしてくれます。

専門家に相談すべき場合

* 土地の評価額について、税務署と意見が食い違う場合
* 相続財産に複雑な事情（共有地、抵当権設定など）がある場合
* 相続税申告の手続きに不安がある場合

これらのケースでは、専門家のアドバイスを受けることで、適切な申告を行い、税務リスクを軽減できます。

まとめ

相続税における土地の評価は、原則として固定資産税評価額を基に行います。実売価格が低いからといって、それをそのまま評価額に使うことはできません。相続税申告は複雑なため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。正確な申告を行い、税務トラブルを回避しましょう。