相続税評価額の計算方法：母からの相続で戸建てと貸家の評価を徹底解説！

相続税評価額計算の基礎知識

相続税の計算には、被相続人（亡くなった方）の遺産の価値を正確に評価することが不可欠です。不動産の評価は、路線価（国税庁が公表する、土地の価格を示す指標）を基に計算されます。路線価は、土地の場所や地積、形状、利用状況などを考慮して決定されます。

今回のケースでは、母が所有していた宅地と家屋が相続財産となります。宅地は、居住用（Ｘ宅地）と貸家用（Ｙ宅地）の２つに分けられます。家屋についても、居住用と貸家用の２つがあります。それぞれの評価方法は異なります。

Ｘ宅地とＹ宅地の評価単位と路線価

問題１では、Ｘ宅地とＹ宅地の評価単位（１画地か２画地か）と、Ｘ宅地の路線価の判定方法が問われています。

まず、評価単位ですが、Ｘ宅地とＹ宅地はそれぞれ独立した土地として扱われるため、どちらも「１画地」となります。母が住家と貸家を別々に利用していたという事実が、この判断を裏付けています。

Ｘ宅地の正面路線価は、Ｘ宅地の正面に位置する道路に沿って設定された路線価を用います。具体的には、国税庁が公表している路線価図表を参照し、Ｘ宅地の位置と地積に該当する路線価を調べます。

Ｘ宅地の相続税評価額

問題２では、Ｘ宅地とその上の家屋の相続税評価額の計算が求められています。

**①Ｘ宅地**

Ｘ宅地の相続税評価額は、基本価格に側方路線影響加算額を加算することで算出されます。基本価格は、正面路線価に宅地の面積を掛けたものです。側方路線影響加算額は、Ｘ宅地の隣接する土地の路線価の影響を考慮した加算額です。問題文には具体的な数値がないため、計算式のみを示します。

* **基本価格：正面路線価 × 面積**
* **側方路線影響加算額：計算式により算出（問題文の情報不足のため計算不可）**
* **宅地の評価額：基本価格 ＋ 側方路線影響加算額**

**②Ｘ宅地上の家屋（居宅）**

Ｘ宅地上の家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額を基準に計算されます。一般的に、固定資産税評価額の80％が相続税評価額となります。問題文では固定資産税評価額が2,800万円なので、

* **評価額：2,800万円 × 0.8 ＝ 2,240万円**

Ｙ宅地の相続税評価額

問題３では、Ｙ宅地とその上の家屋の相続税評価額の計算が求められています。Ｙ宅地は貸家の敷地として利用されているため、評価方法が異なります。

**①Ｙ宅地**

Ｙ宅地の評価は、自用地評価額と貸家建付地としての評価額の２つの方法で計算されます。しかし、問題文ではどちらの方法で評価するべきか明示されていません。どちらの方法も計算式を示しますが、実際には税務署の判断に従う必要があります。

* **自用地評価額：路線価 × 面積（貸家としての利用は考慮しない）**
* **貸家建付地としての評価額：路線価 × 面積 × 借地権割合 × 賃貸割合**

**②Ｙ宅地上の家屋（貸家）**

Ｙ宅地上の貸家の相続税評価額は、固定資産税評価額を基準に計算されます。しかし、借家権割合と賃貸割合を考慮する必要があります。

* **自用家屋の評価額：固定資産税評価額 × 0.8（自用であれば）**
* **貸家の評価額：固定資産税評価額 × 0.8 × 借家権割合 × 賃貸割合**

相続税評価における誤解されがちなポイント

相続税評価においては、固定資産税評価額と相続税評価額が異なる点に注意が必要です。固定資産税評価額はあくまで税金計算のための評価額であり、相続税評価額とは必ずしも一致しません。また、借地権割合や賃貸割合は、土地の評価額に大きな影響を与えます。これらの割合を正確に把握することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

相続税評価額の計算は複雑なため、正確な計算には専門家の助けが必要となる場合があります。税理士などの専門家に相談することで、正確な評価額を算出し、相続税の申告をスムーズに進めることができます。

専門家に相談すべき場合

土地の面積や路線価、借地権割合、賃貸割合などの情報が不完全な場合、または複雑な土地の状況（例えば、地積が不整形であるなど）の場合には、専門家に相談することをお勧めします。また、相続税申告に不安がある場合も、専門家のサポートを受けることが重要です。

まとめ

相続税評価額の計算は、路線価、固定資産税評価額、借地権割合、賃貸割合など、様々な要素を考慮する必要があります。特に、貸家の評価は複雑なため、専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。今回の解説が、相続税評価の理解の一助となれば幸いです。正確な計算には、税務署の判断や専門家の意見を参考に、必要に応じて修正を行うことが重要です。